существовавших объектов, независимо от причин, вызвавших эти изменения.
Частично разрушенный объект (если не начато его восстановление) не
является объектом незавершенного строительства, но относится к вновь возникшим
сравнению с ранее существовавшим. Это не объект незавершенного строительства,
так как его строительство (реконструкция) не ведется и не вновь созданный объект,
поскольку, во-первых, его никто не "создавал", а, во-вторых, он в силу разрушения
не пригоден к эксплуатации. В такой ситуации оптимальным решением было бы в
законе приравнять частично разрушенный объект к объекту незавершенного
строительства.
360
Рассмотрев основные проблемы понятия объекта незавершенного
строительства, перейдем собственно к регистрации прав на эти объекты. При этом
следует иметь в виду, что ст. 25 Закона о регистрации с 1 января 2005 года
претерпела весьма существенные изменения.
В соответствии с прежней редакцией право на объект незавершенного
строительства регистрировалось только "в случае необходимости совершения
сделки" с этим объектом "на основании документов, подтверждающих право
пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,
в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также
документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства".
В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 ст. 25 Закона в новой редакции1, условия
регистрации права на незавершенный строительством объект разделены в
зависимости от оснований владения земельным участком, на котором
осуществляется строительство. В случае, если земельный участок, отведенный для
создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве
собственности, регистрация происходит на основании "документов,
подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения
на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание
объекта незавершенного строительства" (п. 3 ст. 25 Закона). Если же земельный
участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит
заявителю на ином праве, чем право собственности, то регистрация осуществляется
на основании "документов, подтверждающих право пользования данным
земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и
документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 4 ст.
25 Закона).
Из текста новой редакции статьи 25 Закона очевидно, что на самом деле
условия регистрации прав на объекты незавершенного строительства не меняются в
1 Федеральный закон РФ "О внесении изменений в Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от
29.12.2004 г. №196-ФЗ.
361
зависимости от оснований владения земельным участком, меняются только
документы, определяющие эти основания, что вполне естественно.
Существенно новым является изъятие из текста закона такого условия для
регистрации права на объект незавершенного строительства как необходимость
совершения сделки с этим объектом. Наличие этого условия в прежней редакции
было причиной значительных недоразумений.
Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 "Обзора практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации