статьи 25 Закона о государственной регистрации право на незавершенный
строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения
сделки с этим объектом. Однако здание и гаражи построены акционерным
обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной
регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась" .1
Некоторые авторы на основании данной нормы шли еще дальше в
установлении субъективных критериев отнесения незавершенных объектов к
недвижимости. Так, например, Е.А. Киндеева писала, что для признания объекта
незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо, чтобы
лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на
создаваемый объект, было необходимо до завершения его создания совершить
сделку с объектом незавершенного строительства2. Такая же позиция была
высказана М.Р. Дзуцевой3.
Таким образом, критерием отнесения незавершенного строительства к
недвижимости предлагалось считать субъективное желание лица совершить сделку
1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г., № 59 (Вестник ВАС
РФ. - 2001. - № 4).
2 Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного
строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 1. - С. 83.
3 Дзуцева М.Р. Указ соч. - С. 20.
362
с объектом. При таком подходе статус незавершенного строительства должен был
меняться в зависимости от изменения намерений его будущего правообладателя.
Абсурдность таких выводов достаточно очевидна. Кроме того, возникал и
практический вопрос - каким образом регистрирующим органом могло быть
установлено наличие необходимости совершить сделку с объектом? На практике
может существовать только один способ установления такой необходимости -
заявление собственника. При этом регистрирующий орган, да и суд, практически
лишены возможности проверить истинность такого заявления. Видимо, учитывая
эти обстоятельства, законодатель совершенно обоснованно исключил данное
условие регистрации прав на объект незавершенного строительства.
Однако, есть определенные соображения, которые могли вызвать введение в
закон этого условия. Существует связанная с рассматриваемым положением
проблема изменчивости во времени незавершенных объектов. Если завершенный
объект представляет собой нечто неизменное в течение определенного промежутка
времени, а изменение этого объекта в результате реконструкции влечет
возникновение нового объекта, право на который подлежит регистрации, то
незавершенный объект с начала и до конца его существования подвергается
постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного
строительства.
Допустим, что, намереваясь совершить сделку, застройщик зарегистрировал
свое право на незавершенное здание, по проекту десятиэтажное. Для регистрации
были представлены документы, в соответствии с которыми возведены фундамент и
стены трех этажей. Сделка не была совершена, заключен новый договор подряда и
возведены стены еще трех этажей. После этого договор подряда был прекращен,
строительство заморожено. Между застройщиком и покупателем объекта на этот
раз была заключена сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства.
Однако в качестве документов, описывающих объект, был представлен
кадастровый паспорт объекта, подготовленный для предыдущей, не состоявшейся