363
При наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта
незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию
объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и
в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть
произведена, т. к. объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во
втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре
нет данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ).
Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает
необходимость установления "сроков годности" документов, описывающих эти
объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации
прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного
строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в
регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо
новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с
последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение
следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за
регистрацией права прошло значительное время (например, 6 месяцев и более)1.
Итак, с учетом действующего законодательства для регистрации права на
объект незавершенного строительства необходимо представить:
1) документ о правах на земельный участок
2) разрешение на строительство,
3) проектную документацию,
4) документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.
1 Следует отметить, что в своей практике регистрирующие органы, как правило, не
придерживаются данного подхода, считая, что конкретные характеристики объекта
незавершенного строительства и их изменения не имеют значения. Однако, по мнению
автора, такая практика нуждается в корректировке, поскольку противоречит как
гражданскому законодательству, так и законодательству о регистрации.
364
Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного суда,
объект не должен быть объектом действующего договора подряда.
На практике возникает вопрос, каким образом должно подтверждаться то,
что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора
подряда.
Следует начать с того, что регистрирующий орган не располагает
официальной информацией о том, существовал ли вообще договор подряда по
данному объекту или нет. Поэтому он не в состоянии объективно проверить
заявление застройщика по поводу отсутствия такого договора. При таких
обстоятельствах логично было бы ограничиться заявлением, подписанным
уполномоченными лицами застройщика, об отсутствии действующего договора
подряда по данному объекту с предупреждением их о последствиях несоответствия
действительности такой информации. Последствиями сообщения ложных
сведений, с точки зрения гражданского права, будет признание регистрации
недействительной и возмещение убытков всем, кто их понес. С точки зрения
уголовного права, может стоять вопрос об ответственности за представление
подложного документа.
Вопрос о правах на земельный участок под незавершенным объектом не