завершенные объекты. О регистрации права только застройщика, а не
застройщика и всех дольщиков, говорит и ст. 13 Закона о долевом участии.
Однако, как представляется, такое жесткое ограничение вряд ли
правомерно. Взять хотя бы ситуацию, когда объект незавершенного строительства
создан в результате осуществления договора простого товарищества. Для этого
случая закон (п. 1 ст. 1043 ГК РФ) прямо предусматривает возникновение общей
долевой собственности всех товарищей на результат совместной деятельности.
Конечно, вряд ли следует принять предложение И.Н. Плотниковой, которая
считает, что "право на объект незавершенного строительства должно быть
зарегистрировано в общую долевую собственность между всеми лицами, которые
в соответствии с договорами совместной деятельности, долевого участия,
инвестирования приобретают право на выделенную часть объекта после его
достройки и ввода в эксплуатацию"1. Для дольщиков такая регистрация долевой
собственности вряд ли была бы благом с точки зрения последующей реализации
их интересов. Однако в отношении участников совместной деятельности, только
один из которых имел право на земельный участок, такая регистрация в
соответствии с законом является единственно возможной.
4.4. Особенности регистрации прав на объекты недвижимости в
потребительских кооперативах
Регистрация прав на объекты недвижимости, созданные потребительскими
(жилищными, жилищно-строительными, дачными, гаражными и иными)
кооперативами представляет собой весьма распространенный случай, занимающий
третье место после приватизации жилья и долевого участия (по данным Санкт-
Петербурга). Вместе с тем достаточно высокий удельный вес объектов,
находящихся в собственности членов кооперативов, связан с широким
распространением данной формы организации строительства жилых домов в
1 Плотникова И.Н. Уаз. соч. - С. 62.
369
недалеком прошлом, т. е. до начала 90-х годов. После фактического прекращения
дотаций государства жилищным кооперативам, количество объектов, возводимых
таким способом, резко упало. Новые кооперативы практически перестали
возникать. Поэтому проблема регистрации прав на недвижимость кооперативов и
их членов имеет два аспекта: с одной стороны, мы имеем дело с правами членов
"старых" кооперативов, которые создавались под административным контролем
государства в лице жилищных органов (очередь, выдача ордеров и пр.). С другой
стороны, закон не исключает возможности создания подобных потребительских
кооперативов и сегодня. Такие кооперативы фактически создаются, но уже на иных
началах. Вполне очевидно, что при необходимости общих правовых подходов к
возникновению права собственности во всех видах кооперативов данного типа,
определение конкретных правоустанавливающих документов для каждого вида
кооператива будет отличаться существенной спецификой.
До недавнего времени вопрос об отношениях в кооперативах, имеющих цель
создания объектов недвижимости, в том числе и связанных с возникновением права
собственности у их членов, был практически законодательно не урегулирован. Этот
существенный пробел устранен только 1 марта 2005 года с момента введения в
действие Федерального закона РФ "О жилищных накопительных кооперативах" от
30.12.2004 г. № 215-ФЗ (далее – Закон о кооперативах).
Следует отметить, что возникновение права собственности на недвижимость
у членов кооперативов явилось исторически первым новым основанием