кодекса РФ и норм о регистрации прав на недвижимость?
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие
государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих
прав, если иное не установлено законом, а в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ право
собственности на недвижимость, его возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации. Пункт 4 ст. 218 ГК РФ, говоря о
возникновении прав членов кооперативов, не упоминает о регистрации,
375
умалчивают о регистрации таких прав Закон о регистрации и Закон о кооперативах.
Новый Жилищный кодекс тоже не содержит иного решения данного вопроса.
Согласно ст. 129 ЖК РФ "член жилищного кооператива приобретает право
собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты
паевого взноса полностью". При этом нигде не говорится о специальном моменте
возникновения права собственности члена кооператива.
С учетом указанных обстоятельств и вывода о том, что в рассмотренных
случаях мы имеем дело не с первичным возникновением права, а с его переходом в
силу закона, представляется, что нет оснований для признания прав членов
кооператива исключением из правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 ГК РФ. Поэтому
в отношении лиц, которые выплатили паевые взносы после введения в действие
первой части ГК РФ, должно действовать общее правило о том, что их право на
объект возникает с момента регистрации, а не с момента выплаты паевого взноса.
Иной подход возможен только при изменении законодательства. На это
справедливо указывал Е.А.Суханов1.
Нужно отметить, что судебная практика стоит на прямо противоположной
позиции, которая состоит в том, что и после введения в действие Гражданского
кодекса 1994 года, право собственности члена кооператива возникает с момента
полной выплаты паевого взноса за предоставленный объект недвижимости. Такая
же позиция высказана рядом ученых2. Между тем, обращает на себя внимание тот
факт, что законодатель, вновь обращаясь к вопросу о собственности членов
кооператива, не счел нужным закрепить в законе сложившуюся практику.
В отличие от "старых" кооперативов, для кооперативов, организуемых в
настоящее время, типичной является ситуация, когда паевые взносы
выплачиваются до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку они являются
единственным источником финансирования строительства. Очевидно, что в этом
случае не возникает право собственности кооператива на завершенный объект,
1 Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. - М., 1995. -
С. 218.
2 См. например, Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Указ. соч. - С. 11-12.
376
права возникают непосредственно у членов кооператива. Такая ситуация от
"участия в долевом строительстве" отличается лишь тем, что отсутствует
"посторонний" для будущих собственников застройщик, застройщиком выступает
созданный ими кооператив, который не имеет каких-либо самостоятельных целей,
кроме цели создания объекта и возникновения права собственности у своих членов.
В отличие от ситуации долевого участия отношения будущего собственника с
застройщиком основаны не на договоре, а на членстве. Поэтому при регистрации
первичного возникновения права в этом случае помимо документов,
подтверждающих законность создания объекта, необходимо проверять
"внутренние" документы кооператива, его Устав, протоколы собраний о приеме в