паевого взноса.
Следует отметить, что не исключены варианты, когда отношения по участию
в долевом строительстве будут существовать одновременно с отношениями
членства в кооперативе. При этом возможны различные сочетания. Кооператив,
например, может не быть застройщиком, а выступать в качестве участника
строительства, финансирующего строительство определенной части объекта по
договору с застройщиком. В этом случае по отношению к застройщику он
выступает участником долевого строительства, но права его членов на объекты
возникают на основании членства.
Кооператив сам может привлекать к строительству лиц на основании
договоров участия в долевом строительстве1, не принимая их в члены кооператива.
В этом случае будут существовать две категории будущих собственников: у одних
права будут основаны на членстве в кооперативе, а у других - на договоре с
кооперативом.
В последнее время получили определенное распространение кооперативы,
которые на средства от паевых взносов приобретают на первичном или вторичном
рынках квартиры, расположенные в различных домах, предоставляя эти квартиры
1 В Законе о кооперативах (ст. 48) отсутствуют ограничения на такого рода сделки.
377
членам кооператива, выплатившим определенный процент паевого взноса. К таким
кооперативам также вполне применимы изложенные выше принципы, с учетом
лишь одной особенности. При приобретении квартир на вторичном рынке
кооператив перестает быть формой участия в создании нового объекта, и права у
его членов на приобретаемые квартиры возникают в порядке приобретения прав на
имущество, имеющее собственника (п. 2 ст. 218 ГК РФ), но с применением правил
п. 4 этой статьи.
Закон о кооперативах подробно регламентирует ситуации, когда в момент
предоставления квартиры член кооператива еще не выплатил паевой взнос.
Согласно ст. 29 этого закона "передача жилого помещения … в пользование члену
кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения
кооперативом права собственности на это жилое помещение. Решение о передаче
жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом
кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или
его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного
рабочего дня". Таким образом, Закон о кооперативах определяет документ, который
должен подтверждать один из юридических фактов, необходимых для
возникновения права собственности члена кооператива: факт предоставления члену
кооператива жилого помещения должен подтверждаться копией или выпиской из
решения органа кооператива, уполномоченного принимать такое решение.
Следует отметить, что это единственная конкретная норма, указывающая на
форму документа, который должен быть представлен для регистрации права
собственности на помещение члена кооператива. При этом нужно иметь в виду, что
эта норма распространяется только на жилищные накопительные кооперативы, и
будет применима только к тем отношениям, которые возникли после 1 марта 2005
года. Поэтому вопрос о том, какие документы должны быть представлены для
регистрации права, возникающего по рассматриваемому основанию, остается для
законодательства открытым.
378
Решение этого вопроса в Законе о регистрации было бы весьма полезным. В