положение достаточно очевидно, поскольку нельзя уступать права требования по
незаключенному договору. Понятно и то, что нельзя уступить право требования,
если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого
строительства. Согласно п. 1 статьи 12 Закона о долевом участии "обязательства
застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства". После передачи объекта участнику долевого строительства у него
остается только право требования произвести государственную регистрацию его
права, но это требование им может быть предъявлено к регистрирующему органу,
вытекает из административных правоотношений и, следовательно, уступке не
подлежит.
Введение регистрации уступки права требования по договору участия в
долевом строительстве призвано решить весьма серьезную проблему, с которой на
протяжении долгого времени сталкивалась правоприменительная практика.
Гражданское законодательство всегда предусматривало возможность уступки права
требования по обязательствам, не делая при этом исключения для сделок,
заключаемых с целью приобретения прав на создаваемые объекты недвижимого
имущества. При этом количество таких уступок также не ограничивалось. Не
находилась в противоречии с законом ситуация, когда участник долевого
строительства А, заключивший договор с застройщиком, уступил право требования
Б, тот уступил В, и так далее. При отсутствии регистрации договоров участия в
долевом строительстве и уступки прав по ним, в регистрирующий орган по
окончании строительства дома обращалось лицо, в отношении которого была
осуществлена последняя уступка, а вся предшествующая цепочка уступок
384
оставалась скрытой от регистратора. Но, не проверив всей цепочки уступок с точки
зрения законности этих сделок, нельзя было принять решение о регистрации.
Проверка же этой цепочки была связана со значительными затруднениями, так как
иногда даже найти участников этих цепочек было невозможно.
Разные регистрирующие органы по-разному выходили из этого положения.
Некоторые, вопреки обязанности, возложенной на них законом, не проводили
проверку в полном объеме. Некоторые вводили "ограничение" на количество
возможных уступок. Однако все это было весьма далеко от правильного
применения закона. Регистрация как договора участия в долевом строительстве, так
и уступки права требования по нему устраняет данную проблему в принципе, так
как все участники цепочки любой длины будут отражены в реестре, а каждая сделка
по уступке проверена при ее регистрации с точки зрения соответствия закону.
Возвращаясь к п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии, определяющему момент
исполнения договора застройщиком как момент подписания передаточного акта,
хотелось бы обратить внимание на ряд обстоятельств. Между моментом передачи
объекта долевого строительства его участнику и регистрацией его права на этот
объект существует определенный промежуток времени. В ряде случаев этот
промежуток может быть весьма значительным. В соответствии со ст. 219 ГК РФ
право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает с
момента регистрации этого права. Таким образом, до момента государственной
регистрации своего права участник долевого строительства не имеет права
собственности на объект и в силу этого лишен возможности им распоряжаться. Но
конечной целью любого участника долевого строительства является именно
приобретение права собственности на объект, именно с этой целью он заключает с