случае считать обязанности застройщика исполненными с момента регистрации
права собственности участника долевого строительства?
Как показывает опыт автора данного исследования, значительное
количество проблем участников долевого строительства связано не с тем, что
385
объект им не передан, а с тем, что, фактически проживая в переданном им объекте,
они по вине застройщика длительное время не могут зарегистрировать свое право.
Поэтому они лишены возможности отчуждать объект, передавать его в залог,
сдавать его в аренду, что, безусловно, влечет серьезные материальные потери. Вряд
ли механизм действия Закона о долевом участии устранит возможность
возникновения таких ситуаций. Вот почему было бы правильным либо связать
момент исполнения обязательства застройщиком с государственной регистрацией
права участника долевого строительства на объект, либо установить в законе
серьезные санкции к застройщику, по вине которого участник долевого
строительства не смог в определенный срок после передачи ему объекта
зарегистрировать свое право собственности на объект.
Действующее законодательство не содержит таких специальных норм. Закон
о долевом участии (п. 3 ст. 16) только возлагает на застройщика обязанность
"передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого
разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав
собственности участников долевого строительства на объекты долевого
строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого
разрешения". Что будет, если застройщик не выполнит своей обязанности или
представит документы, не соответствующие установленным требованиям, закон не
говорит. Очевидно, участнику долевого строительства в таком случае прийдется
доказывать убытки, понесенные им в связи с недобросовестными действиями
застройщика. Такой порядок вряд ли можно признать соответствующим интересам
участника долевого строительства.
В соответствии со статьей 17 Закона о долевом участии внесены изменения
в Закон о регистрации, который дополнен статьей 25.1 "Государственная
регистрация договоров участия в долевом строительстве". Эта статья достаточно
подробно (в отличие от других статей Закона о регистрации, посвященных
386
регистрации прав по различным основаниям) регламентирует основания и
порядок такой регистрации. Интересно то, что данная норма регламентирует
только государственную регистрацию договора заключенного застройщиком с
"первым участником долевого строительства". Кто такой этот "первый участник"
законодатель не раскрывает. Очевидно, речь идет об участнике, договор которого
первым подается на регистрацию, хотя в таком случае было правильно для
ясности и говорить о первом договоре, а не о первом участнике. В то же время не
указано, каков порядок регистрации в отношении последующих договоров.
Видимо авторы данного закона считают, что этот порядок ничем не отличается от
порядка регистрации других сделок1. Специфика же первого договора состоит в
том, что для его регистрации помимо документов, представляемых для
регистрации других сделок, должны быть представлены: 1) разрешение на
строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта
недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества