документации каким-то иным способом.
И здесь обращает на себя внимание третий документ, предусмотренный ст.
25.1 Закона о регистрации - план создаваемого объекта недвижимого имущества с
указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого
объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой
площади каждого из указанных помещений. Каков источник этого документа не
ясно. Однако логика подсказывает, что, хотя обязанность предоставления этого
документа возложена на застройщика, но не он должен быть его автором. В
противном случае такой документ будет полностью дублировать проектную
декларацию в одной из ее частей. Было бы хорошо, чтобы именно Закон о
долевом участии указал орган, который уполномочен выдать (или удостоверять)
такой документ. Но этого не сделано, и остается только предполагать, кем он
может быть выдан. Это может быть, например, орган субъекта федерации,
осуществляющий управление в области архитектуры и градостроительства. В
любом случае нормативным актом должен быть определен этот орган и
требования к плану создаваемого объекта, поскольку это должен быть основной
документ, на основании которого регистрирующий орган сможет определить,
предусмотрен ли в строящемся здании тот объект долевого участия, который
является предметом данного договора участия в долевом строительстве, и не
выступает ли этот объект предметом другого уже зарегистрированного договора.
Теперь можно подвести итог и определить, что должен проверить
регистратор в процессе правовой экспертизы договора участия в долевом
строительстве.
Прежде всего, необходимо установить наличие условий, с которыми закон
связывает возможность привлечения денежных средств к строительству объекта.
389
К этим условиям в соответствии со ст. 3 Закона о долевом участии относятся: а)
получение в установленном порядке разрешения на строительство, б)
опубликование и (или) размещение проектной декларации в соответствии с
данным законом и в) государственная регистрация права собственности или
договора аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов
недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Разрешение на строительство входит в перечень документов, приведенный
в ст. 25.1 Закона о регистрации. Регистратор должен проверить не только наличие
разрешения, но и соответствие его закону и другим нормативным актам по
содержанию, форме и порядку выдачи.
Проектная декларация также входит в перечень статьи 25.1 Закона о
регистрации. Но представления этой декларации в регистрирующий орган
недостаточно. Заявитель должен представить доказательства того, что проектная
декларация была опубликована застройщиком в средствах массовой информации
и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего
пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней
до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого
строительства (п.2 ст. 19 Закона о долевом участии). Таким образом, декларация
должна быть опубликована не менее, чем за 14 дней до момента регистрации
договора участия в долевом строительстве, поскольку этот договор считается
заключенным с момента его регистрации1.
1 В соответствии с новой редакцией п. 2 ст. 19 Закона о долевом участии "застройщик