из обязательных условий договора, а также противоречия условий договора
действующему законодательству, является основанием для отказа в регистрации.
Закон о долевом участии определяет и порядок внесения сведений о
договоре участия в долевом строительстве в ЕГРП.
В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона о регистрации в редакции Закона о
долевом участии "запись о договоре участия в долевом строительстве (о его
изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору),
государственная регистрация которого установлена федеральным законом,
вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на
земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в
порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав". Статья
12 Закона о регистрации говорит о том, что "в подраздел III вносятся записи об
ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое
имущество". Отсюда можно сделать вывод, что, по мнению авторов Закона о
долевом участии, договоры участия в долевом строительстве обременяют
392
земельный участок, т. е. сохраняются независимо от смены собственника такого
участка и состоят в определенных ограничениях права собственности на него1.
Однако такой вывод вряд ли можно признать правильным. Прежде всего,
такой вывод не подтверждается действующим гражданским законодательством.
Гражданский кодекс содержит специальные указания о том, что определенные
обязательства выступают обременением объектов недвижимости.
Однако ни в одном законодательном акте, в том числе и в Законе о долевом
участии, не указано, что договор участия в долевом строительстве выступает в
качестве обременения земельного участка, который принадлежит застройщику.
Но, может быть, это недоработка закона, и нужно его дополнить указанием на то,
что договор участия в долевом строительстве является обременением земельного
участка застройщика и в связи с этим не прекращает действия при смене
собственника земельного участка? Это означало бы, что застройщик может
продать данный участок только одновременно с передачей соответствующих
обязательств перед участниками строительства. Такое решение в принципе
возможно, но оно представляется нецелесообразным.
В то же время гораздо чаще встречается иная ситуация, когда застройщик
владеет участком на праве аренды. Такая аренда, конечно, выступает
обременением земельного участка. Но может ли арендатор своими действиями по
заключению договоров участия в долевом строительстве создать обременение
земельного участка (а не своего права аренды)? Гражданское законодательство не
дает оснований для такого вывода. Если бы договоры, заключенные с
застройщиком-арендатором, создавали бы ограничения прав собственника
земельного участка, то при расторжении договора с нерадивым застройщиком, у
собственника земельного участка появилась бы обязанность выполнить его
обязательства перед участниками строительства. Но и эта обязанность не
установлена законом. Кроме того, в этом случае требовалось бы согласие
1 См. § 3.4.
393
собственника на заключение договоров участия в долевом строительстве,
поскольку участники договора не могут создавать обязательства для третьих лиц.
Следовательно, либо необходимо вносить весьма радикальные изменения в
гражданское законодательство, либо порядок регистрации договоров долевого