подобные сделки практически не могут быть заключены, поскольку в результате
заключения такой сделки новый собственник или арендатор земельного участка
станет залогодателем по обязательству прежнего собственника (арендатора),
395
который после прекращения его права на земельный участок не сможет
выполнить это обязательство.
Итак, размещение записи о договорах участия в долевом строительстве в
подразделе об обременениях земельного участка не соответствует гражданскому
законодательству. А это означает, что их необходимо отражать в каком то другом
месте ЕГРП.
Чтобы избежать всех этих несоответствий, следовало бы, по нашему
мнению, предусмотреть в ЕГРП специальный раздел на строящийся объект,
который следовал бы за разделом о земельном участке. В рамках этого раздела
могли бы существовать подразделы по каждому из объектов долевого участия,
которые открывались бы по мере поступления соответствующих договоров. Такой
порядок позволил бы избежать регистрации нескольких договоров на один объект
и создавал бы четкую картину распределения прав на объекты долевого участия.
В связи обеспечением исполнения договора участия в долевом
строительстве и порядком регистрации этих договоров вызывает сомнение одно
из положений ст. 13 Закона о долевом участии. Согласно п. 3 этой статьи "при
государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или)
нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с
привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные
помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого
строительства с момента государственной регистрации права собственности
застройщика на такие помещения". Данная формулировка означает, что, несмотря
на зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, право
собственности на объект долевого участия после завершения строительства
может быть зарегистрировано за застройщиком. Но тогда не совсем понятно, как
регистрирующий орган может произвести такую регистрацию, если он знает, что
первичное право собственности в соответствии с договором должно возникнуть не
у застройщика, а у лица, с которым он заключил договор. Если же предположить,
396
что при наличии договора участия в долевом строительстве может быть
произведена регистрация права застройщика, то это будет означать, что к
участнику долевого строительства объект, как имеющий собственника, может
перейти только по сделке отчуждения. А это противоречит самой сути отношений
по участию в строительстве, поскольку в этом случае право должно возникать на
основании этого участия непосредственно (п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ), а не на
основании сделки отчуждения1. С учетом изложенного данный пункт из ст. 13
Закона о долевом участии следовало бы исключить и дополнить этот закон
положением, согласно которому до расторжения договора участия в долевом
строительстве право собственности застройщика на объект долевого участия не
может быть зарегистрировано.
Пункт 4 ст. 25.1 Закона о регистрации предусматривает также особый
порядок внесения записи о расторжении договора участия в долевом
строительстве или одностороннем отказе от исполнения договора2. Заявление о
внесении записи о расторжении такого договора может быть представлено одной