вторичными. Об этих способах говорит п. 2 ст. 218 ГК РФ. Каждый из абзацев
данного пункта говорит о различных видах правопреемства в отношении прав на
недвижимость. Именно в таком порядке эти способы и будут рассмотрены.
5.1. Вопросы регистрации прав на недвижимость на основании сделок
отчуждения
Вопрос о соотношении регистрации прав и регистрации сделок был
рассмотрен ранее1. Автор поддерживает в целом предложение об исключении из
1 См. §§ 3.1, 3.3.
402
закона положений о регистрации конкретных сделок. Поэтому в данном параграфе
будут рассмотрены особенности регистрации прав на основании различных сделок
отчуждения.
Переходя к анализу отдельных сделок отчуждения как оснований
возникновения прав на объекты недвижимости, автор не ставит цели осветить все
аспекты, связанные с правовым режимом таких сделок. Разумеется, принимая
решение о регистрации, регистратор должен в полном объеме проанализировать
соответствие этих сделок всем нормам закона. Однако в данном параграфе мы
остановимся только на тех аспектах, которые связаны с фактом государственной
регистрации, а также на тех вопросах, которые наиболее часто возникают при
правовой экспертизе соответствующих сделок.
Договор купли-продажи недвижимости.
Правила о договоре купли-продажи недвижимости предусмотрены в § 7
главы 30 ГК РФ. Первая статья этого параграфа - ст. 549 устанавливает, что "по
договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другой недвижимое
имущество (статья 130)".
Таким образом, единственным критерием применения к договору купли-
продажи требований § 7 главы 30 ГК РФ является предмет договора - имущество,
которое относится к недвижимому. Поэтому контрагентам при заключении сделки
очень важно предварительно установить, относится ли то, что один собирается
купить, а другой - продать, к недвижимому имуществу. От этого будут зависеть
требования к форме и содержанию договора, и к его государственной регистрации.
Данное замечание, которое кажется весьма банальным, на самом деле имеет
большое практическое значение. Как показывает практика, участники гражданского
оборота могут не только сами ошибаться в определении объекта как недвижимости,
но могут быть введены в заблуждение ошибками органов технической
инвентаризации и кадастрового учета, либо пытаться "выдавать желаемое за
403
действительное", полагая, что их личная договоренность с контрагентом по поводу
того, относить объект к недвижимости или нет, может иметь значение для
определения правового режима договора.
Так, например, в соответствии с планом приватизации в состав имущества
приватизированного предприятия были включены два ангара. При этом они были
отражены в перечне оборудования, т. е. движимого имущества. Приватизированное
предприятие осуществило продажу этих объектов. При этом договор был составлен
без учета требований, предъявляемых к договору купли-продажи недвижимости, и
стороны не обращались за его регистрацией. В дальнейшем новый владелец
ангаров решил внести их в уставный капитал одного из юридических лиц. По