в результате которой ангары были признаны объектами недвижимости.
Естественно, сделка по передаче объектов в уставный капитал была сорвана, т. к. у
лица отсутствовали надлежащие правоустанавливающие документы. Привести же
их в соответствие с требованиями, предъявляемыми к договору купли-продажи
недвижимости, не было возможности, поскольку юридическое лицо - продавец
было к тому времени уже ликвидировано.
В другом случае картина была обратной. Временное сооружение - торговый
павильон было ошибочно признано органами кадастрового и технического учета
недвижимым имуществом. Объект был продан с соблюдением всех правил,
относящихся к договору купли-продажи недвижимости. В соответствии со ст. 252
ГК РФ с новым собственником был заключен долгосрочный договор аренды
земельного участка, прилегающего к павильону. В дальнейшем при подготовке
следующего договора купли-продажи была выявлена ошибка в учете объекта,
который на самом деле не мог быть признан недвижимым имуществом. В
результате сделка не состоялась, а к владельцу павильона был предъявлен иск о
признании недействительным договора аренды земельного участка.
Рассматривая договор купли-продажи недвижимости, нужно иметь в виду,
что в зависимости от целевого назначения объекта, который является предметом
404
договора (жилое или нежилое назначение), правовой режим сделки существенно
изменяется.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ общим правилом для договора купли-
продажи недвижимости является то, что государственной регистрации подлежит
переход права собственности на недвижимость к покупателю. На основании же п. 2
ст. 558 ГК РФ "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с
момента такой регистрации".
Такое различие в подходе к регулированию договоров купли-продажи жилой
и нежилой недвижимости, делает целесообразным их раздельное рассмотрение.
Начнем с договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения.
Говоря о регистрации в этом случае перехода права собственности, закон не ставит
в зависимость от регистрации заключенность и действительность договора купли-
продажи. На это неоднократно обращал внимание Высший Арбитражный суд РФ.
Так в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-
продажи недвижимости, указывалось, что "договор купли-продажи нежилых
помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента
регистрации перехода права собственности" .1 Суд подчеркнул, что "Гражданский
кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора
о продаже жилых помещений (ст.558) и договора продажи предприятия (ст. 560).
Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок
купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества" .2 В своем
постановлении Пленум ВАС РФ отмечает, что "отсутствие государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость не является
основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости" .3
1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21.
2 Там же.
3 Постановление Пленума ВАС РФ № 8 от 25.02.1998г. "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п.
14.