Указывая на то, что договор купли-продажи недвижимости нежилого
назначения не подлежит государственной регистрации, Высший Арбитражный Суд
идет дальше, указывая на то, что такой договор вообще не может быть
зарегистрирован. В "Обзоре практики разрешения споров, связанных с
применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (п.5) говорится: "Учреждение юстиции,
осуществляющие государственную регистрацию, правомерно отказало
юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи
здания, т. к. закон не предусматривает государственной регистрации такого
договора" .1 Дело, по которому состоялось указанное решение, возникло в связи с
отказом регистрирующего органа в регистрации договора купли-продажи здания, в
котором было условие о том, что он вступает в силу с момента государственной
регистрации. Обосновывая правильность отказа, арбитражный суд обратил
внимание на то, что "государственная регистрация сделок с недвижимым
имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только
в случаях, установленных законом". Поскольку Гражданским кодексом не
предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания, суд
признал, что "включение сторонами в договор, не подлежащий государственной
регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и
вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК.
Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК"2.
То, что договор купли-продажи нежилой недвижимости является
заключенным и действительным без государственной регистрации, ставит вопрос о
правовом положении сторон договора в период от его заключения до регистрации
перехода права собственности. О специфике этого положения говорит п. 14
Постановления ВАС РФ № 8 от 25.02.1998 г.: "При разрешении споров, связанных с
возникновением и прекращением права собственности на недвижимость,
1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001, №59 (Вестник ВАС РФ. -
2001. - №4).
2 Там же.
406
арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации
перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости,
исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом,
поскольку право собственности на это имущество до момента государственной
регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества
покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности
продавец тоже не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество
служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора
продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения
нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества
продавец несет ответственность за его неисполнение" .1
Таким образом, особенность правового положения сторон договора купли-
продажи недвижимости нежилого назначения, состоит в том, что до регистрации
перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться
предметом договора.
Однако обращает на себя внимание формулировка последнего абзаца
данного пункта, где говорится об отношении продавца недвижимости к предмету