поскольку переход права не зарегистрирован. С другой стороны, второй покупатель
подпадает под признаки законного владельца в соответствии с п. 14 указанного
Постановления. Какое же решение должен принять в таком случае суд? Определяя
выход из данной ситуации, следует иметь в виду, что фактическая передача
недвижимого имущества весьма серьезно отличается от передачи имущества
движимого. В случае движимого имущества передача связана с физическим
перемещением товара от продавца к покупателю (ст. 458 ГК РФ), что по закону не
требует фиксации в каком-либо документе. В случае недвижимости все наоборот -
перемещение объекта невозможно, поэтому передача происходит исключительно в
документальной форме "по подписываемому сторонами передаточному акту или
иному документу о передаче" (ст. 556 ГК РФ).
Представляется, что указанная специфика должна учитываться судом при
принятии решения в рассматриваемой ситуации. На наш взгляд, положения п. 14
Постановления не должны здесь применяться, поскольку они относятся только к
случаю, когда продавец заключил один договор купли-продажи и подписал акт
передачи недвижимости. К рассматриваемой же ситуации следует применять ст.
398 ГК РФ, которая не исключает, а, значит, позволяет отобрание имущества
лицом, которое заключило договор купли-продажи раньше. Такое решение
представляется тем более верным, что на практике встречаются случаи, когда акты
передачи подписаны как по одному, так и по второму договорам. Определить же в
409
этом случае, кому "действительно" передано имущество, абсолютно невозможно, т.
к. по закону о передаче могут свидетельствовать только документы, которые
имеются как у одного, так и у второго претендента.
Вариант 3. По договору, заключенному позднее, зарегистрирован переход
права собственности.
Здесь, как представляется, однозначным будет преимущество того лица,
которое зарегистрировано в качестве собственника объекта, несмотря на то, что
договор, на основании которого регистрация произведена, имеет более позднюю
дату. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации "государственная регистрация
является единственным доказательством существования зарегистрированного
права", а "зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке".
Разумеется, "первый" покупатель не лишен возможности обратиться в суд с иском,
однако то обстоятельство, что с ним договор был заключен раньше, не будет само
по себе основанием для признания недействительным договора со вторым
покупателем и лишения его права на приобретенный объект недвижимости.
Первый покупатель в этом случае будет иметь право лишь на возмещение
продавцом убытков, которые возникли в связи с неисполнением договора.
Как видим, рассматриваемое разъяснение Высшего Арбитражного Суда, хотя
и основано на действующем законодательстве, делает решение вопросов о
правовом положении продавца и покупателя сложным и казуистичным. Данное
разъяснение, по нашему мнению, следовало бы заменить законодательным
решением в соответствии с которым не только покупатель не мог бы распоряжаться
объектом до регистрации его права, но и продавец после заключения договора
купли-продажи недвижимого имущества был бы лишен права заключения других
договоров купли-продажи независимо от того, исполнил он заключенный договор
или нет. Такое решение в отношении недвижимого имущества способствовало бы
нормализации его оборота.
Вызывает сомнение предложение В.А. Петрушкина, который считает