410
том, что при отсутствии государственной регистрации права собственности на
недвижимость за покупателем, но при фактической ее передаче и полной оплате
(курсив мой - В.А.) приобретателем, стороны не вправе распоряжаться спорным
имуществом"1. Само по себе предложение в законе зафиксировать положение
продавца и покупателя до регистрации прав на недвижимость не вызывает
возражений2. Однако вряд ли стоит запрещать продавцу распоряжаться
недвижимостью только том случае, если покупатель ее полностью оплатил. Более
правильным было бы ввести такой запрет с момента заключения договора.
Мы рассмотрели варианты судебного разрешения споров при наличии
нескольких договоров купли-продажи в отношении одного объекта. Но как должен
поступать регистрирующий орган, если у него на рассмотрении одновременно два
договора отчуждения одного и того же объекта? На наш взгляд, единственно
правильным решением регистрирующего органа в данном случае было бы
приостановление регистрации в отношении обоих договоров с уведомлением об
этом каждого из обратившихся. При этом условием проведения регистрации
следовало бы считать либо отказ одного из заявителей от регистрации своего права,
либо решение суда о том, чье право подлежит регистрации.
Однако в Законе о регистрации прямо не указано такое основание
приостановления регистрации. В соответствии со ст. 19 Закона регистрация может
быть приостановлена регистратором не более чем на месяц при возникновении у
него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а
также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в
них сведений. Разумеется, наличие нескольких договоров по поводу одного объекта
1 Петрушкин В.А. Указ. соч. - С. 8.
2 Однако трудно согласиться с утверждением В.В. Чубарова о том, что, вводя "запрет для
собственника распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью на том основании, что
она обременена правами покупателя,… Высший Арбитражный Суд выходит за пределы
предоставленных ему законом полномочий (ст. 10 Федерального конституционного
закона от 28 апреля 1995 г. "Об арбитражных судах в Российской Федерации") и
подменяет своим решением волю законодателя" (Чубаров В.В. Проблемы правового
регулирования недвижимости. - С. 326). По мнению автора, рассмотренные положения
вполне можно считать находящимися в рамках толкования действующего закона.
411
должно вызвать у регистратора сомнения в наличии оснований для регистрации у
всех обратившихся. Если ситуация не разрешится в течение месяца, то в
соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 19 Закона о регистрации регистратор обязан
отказать в регистрации всем обратившимся. Между тем, по нашему мнению
подобные случаи следовало бы специально регламентировать в законе, чтобы не
связывать решение с "сомнениями регистратора".
Это можно было бы сделать путем дополнения ст. 19 Закона пунктом
следующего содержания:
"Государственная регистрация должна быть приостановлена, если
установлено, что за регистрацией одного права прав на один и тот же объект
обратились несколько лиц (за исключением случаев регистрации общей
собственности). Регистрация в этом случае может быть произведена при
отзыве заявлений о регистрации всеми обратившимися, кроме одного, либо на
основании решения суда".
Введение в Закон данной формулировки важно еще и потому, что они