возможность решать, чье право подлежит регистрации, а чье нет, поскольку это
означало бы осуществление регистрирующим органом юрисдикционных
полномочий, которыми он не наделен.
Иной путь решения данной проблемы предлагает В.В. Чубаров. Его позиция
формулируется следующим образом: "Поскольку решающим для перехода прав
собственности (иного вещного права) на недвижимость является не передача, а
государственная регистрация права (п. 2 ст. 233 ГК РФ), критерием определения
старшинства прав должен стать момент подачи соответствующего заявления в
орган, отвечающий за государственную регистрацию"1. Таким образом
предлагается ввести в российское законодательство принцип "старшинства прав",
действующий в некоторых зарубежных правовых системах.
1 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 327-328.
412
Несмотря на весьма положительное отношение к зарубежному опыту
организации регистрации прав на недвижимость, внедрение данного принципа в
российскую систему регистрации в ее нынешнем состоянии представляется
нецелесообразным. Введение предлагаемых норм в законодательство приведет к
установлению формального подхода регистратора к "конкурирующим" заявлениям
о регистрации одного права на один объект. С другой стороны, это будет означать
наделение регистратора функциями судьи, поскольку он будет решать, кто из
обратившихся является действительным правообладателем.
Теперь рассмотрим еще один вопрос, вытекающий из соотношения
регистрации перехода права и фактического исполнения договора купли-продажи
нежилой недвижимости. В п. 2 ст. 551 ГК РФ, посвященной государственной
регистрации перехода права собственности сказано, что "исполнение договора
продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода
права собственности не является основанием для изменения их отношений с
третьими лицами". Что же законодатель имел в виду, включая в закон данную
формулировку?
С одной стороны, из приведенной нормы следует, что исполнение договора
до регистрации изменяет отношения между самими его сторонами. В чем состоит
это изменение, нам говорит Пленум ВАС РФ - продавец после этого теряет
возможность распоряжаться объектом, а покупатель становится его законным
владельцем.
С другой стороны, отношения продавца и покупателя со всеми третьими
лицами до регистрации не меняются. Для них собственником недвижимости
остается продавец. Поэтому до регистрации перехода права именно продавец
обязан уплачивать налоги и сборы, вытекающие из владения данной
недвижимостью. Именно он остается субъектом отношений, связанных с
обслуживанием данного объекта (уборка территории, энерго- и водоснабжение,
охранная сигнализация и пр.), именно он будет нести ответственность за вред,
причиненный в результате ненадлежащего содержания объекта (например, за
413
повреждения, причиненные людям и имуществу в результате разрушения каких-
либо конструкций объекта). Вот почему после заключения договора продавец
является, как правило, лицом, не менее заинтересованным в регистрации, чем
покупатель. Поэтому иск об уклонении от регистрации в соответствии с п. 3 ст. 551
ГК РФ вполне может подавать и продавец недвижимости, интерес которого состоит
в том, чтобы, не являясь фактическим владельцем объекта, освободить себя от