Закончив рассмотрение проблем, связанных с договором купли-продажи
недвижимости нежилого назначения, рассмотрим специфику купли-продажи
жилой недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ такой договор подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому для
данной группы договоров основной вопрос состоит в том, что представляет собой
документ, отражающий содержание сделки, до его регистрации и регистрации
перехода права на его основании. И ответить на этот вопрос непросто. Если договор
в отношении нежилой недвижимости до регистрации заключен и действителен, то
такой же договор в отношении жилого объекта вообще не заключен, в связи с чем
разговор о его действительности не имеет смысла. Очевидно, нужно признать, что
до регистрации этот договор вообще не существует, а бумага, содержащая его
положения, подписанная сторонами, а иногда и нотариально удостоверенная,
представляет собой ничто иное, как проект договора, который превратится в
договор лишь после того, как регистратор примет положительное решение о
регистрации.
При таких условиях не должна вызывать сомнений невозможность для
сторон воспользоваться при уклонении другой стороны от регистрации нормой п. 3
ст. 165 ГК РФ1. В соответствии с этой нормой "если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон
1 Иной позиции придерживается В.В. Витрянский. См. Витрянский В.В. Договор продажи
недвижимости // Вестник ВАС РФ. - 1999. - № 9. - С. 82.
414
уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести
решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии
с решением суда". Представляется вполне очевидным то, что слова "заключена" и
"совершена" являются синонимами. Во всяком случае, закон нигде не проводит
различия между этими понятиями, нет их разграничения и в теории. Таким образом
получается, что после подписания договора купли-продажи недвижимости жилого
назначения сторонами ни одна из них не может на основании судебного решения
зарегистрировать свое право, если вторая сторона уклоняется от регистрации.
Нерациональность такой концепции очевидна. Видимо поэтому она не нашла
отражения в практике судов, которые принимают к рассмотрению иски об
уклонении от регистрации прав на жилые объекты и выносят решения о
регистрации этих сделок и возникающих на их основании прав, руководствуясь ст.
165 ГК РФ.
Рассмотренная ситуация является, на наш взгляд, еще одним
подтверждением необходимости исключить в Гражданском кодексе случаи, когда с
государственной регистрацией связывается заключение договора.
Однако на сегодня п. 2 ст. 558 ГК РФ действует, и из положения о признании
договора заключенным договора с момента регистрации следуют некоторые
особенности регистрации договоров купли-продажи жилой недвижимости.
Одна из таких особенностей связана с подачей документов на регистрацию. В
случае сделки с объектом жилого назначения подача документов на регистрацию и
соответствующее волеизъявление фактически представляет собой стадию
заключения договора. Это обстоятельство исключает возможность обращения с
заявлением в регистрирующий орган одного лица (покупателя по доверенности
продавца или наоборот, либо одного представителя от имени продавца и
покупателя). Препятствием здесь служит п. 3 ст. 182 ГК РФ, в соответствии с