об отчуждении объекта. Пока объект продолжает находиться в собственности
"главы семьи", члены этой семьи могут отстаивать свои права, опираясь на нормы
ст. 292 ГК РФ. При этом такие возможности сохраняются даже у бывших членов
семьи, у которых нет иного жилого помещения. Но п. 5 этой статьи однозначно
определяет, что "право пользования жилым помещением бывшего члена семьи
собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на
данное жилое помещение этого собственника".
Складывается интересное положение. Если собственник заключил договор
коммерческого найма или аренды принадлежащего ему помещения, то права
нанимателя или арендатора будут обременять объект до окончания срока
соответствующего договора, и новый собственник сможет приобрести помещение
только "вместе" с арендатором или нанимателем. Но даже при обоюдном согласии
собственник не может гарантировать права своих членов семьи на проживание в
данном жилом помещении. Получается, что единственным способом защиты своих
интересов для членов семьи становится заключение с собственником гражданско-
правовых договоров, порождающих право пользования. По мнению автора, в
законе следовало бы предусмотреть возможность для собственника и членов его
семьи соглашением отменять действие общего правила ст. 292 ГК РФ о
прекращении права пользования членов семьи вместе с правом собственности на
жилое помещение.
1 Кузьмина И.Д. Указ. соч. - С. 27.
419
Но, так или иначе, могут существовать лица, которые и после отчуждения
сохраняют право пользования жилым помещением. Однако установление круга
этих лиц связано для регистратора со значительными трудностями. Эти трудности
обусловлены прежде всего тем, что регистрирующий орган не располагает и не
может располагать исчерпывающей информацией о лицах, подлежащих
включению в рассматриваемый перечень. Только права пользования по
завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору
аренды на срок год и более могут быть зарегистрированы. Таким образом, иные
права (аренда до года, коммерческий найм, безвозмездное пользование) могут
существовать, но не быть отражены в реестре. В таких условиях регистрирующий
орган ограничен в возможностях установить несоответствие сделок закону по
причине нарушения требований п. 1 ст. 558 ГК РФ. Не решает этого вопроса и
включение в число документов, необходимых для регистрации купли-продажи
справки о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Министерство юстиции
в своей Инструкции (п. 4) предлагает требовать справку "о лицах, имеющих право
пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную
должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания
и месту жительства"1. Следует отметить, что такая формулировка придает
документу, выдаваемому органами, осуществляющими регистрацию граждан, то
значение, которое этот документ не может иметь. Так никто не обязывает
нанимателя регистрироваться по адресу снимаемой им квартиры. При этом
отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие
регистрации в помещении, которое является предметом договора найма, никак не
влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. С
учетом изложенных обстоятельств регистрирующий орган, не имея возможности
установить несоответствие сделок закону в связи с несоответствием пункту 1 ст.
1 Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и