от 06.08.2001 № 233.
420
558 ГК РФ, не может нести и ответственность за регистрацию фактически
ничтожных сделок.
Вопрос целесообразности отражения в реестре всех прав третьих лиц на
жилые помещения мы рассмотрим в § 5.5.
Теперь перейдем к рассмотрению договора мены.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ "по договору мены каждая из сторон
обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К
договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30),
если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом
каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и
покупателем товара, который она обязуется принять в обмен".
Гражданский кодекс не содержит каких-либо специальных правил,
относящихся к регистрации договора мены недвижимого имущества и к
регистрации прав, возникающих на основании такого договора. Поэтому нашей
задачей является установление специфики применения к договору мены норм о
регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
Договор мены недвижимости нежилого назначения, как и договор купли-
продажи аналогичного имущества, признается заключенным и действительным без
государственной регистрации. Договор мены, в котором предметом выступает
недвижимое имущество жилого назначения, подлежит государственной
регистрации и без регистрации не считается заключенным.
Следует иметь в виду, что в договоре мены объект недвижимости может
быть предоставлен только одной стороной договора (например, мена помещения
на автомобиль). В этом случае требования к договору будут определяться в
зависимости от назначения (жилое или нежилое) этого имущества. Однако более
часто встречается ситуация, в которой происходит мена объектами недвижимости.
При этом, если эти объекты однородны по своему назначению, проблем не
возникает. При обмене квартиры на квартиру договор подлежит регистрации, а при
обмене двух нежилых помещений регистрации подлежит переход права
421
собственности. Но какие правила следует применять, если происходит мена жилого
помещения (здания) на нежилой объект? Представляется достаточно очевидным,
что к такому договору в части регистрации должны применяться правила,
относящиеся к договору купли-продажи недвижимости жилого назначения. В
данном случае должен быть зарегистрирован как сам договор, так и взаимный
переход права собственности на объекты, выступающие предметом договора.
Наибольшую сложность применительно к договору мены представляет собой
регистрация прав на объекты, которые находятся на территориях, обслуживаемых
разными регистрирующими органами. Так, объекты, фигурирующие в одном
договоре мены, могут находиться на территории разных регистрационных округов,
либо на территории одного округа, но в зоне работы различных филиалов
регистрирующего органа.
Порядок регистрации мены при нахождении объектов на территории
различных регистрационных округов установлен Инструкцией о порядке
государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты
недвижимого имущества, находящегося на территории различных
регистрационных округов1. Согласно этой инструкции, договор мены