договора дарения, в котором в качестве обязанности продавца было указано
предоставление одаряемым права пользования передаваемой в дар квартирой сыну
дарителя, который до этого не обладал никакими правами в отношении предмета
дарения.
Рентные договоры, связанные с передачей права собственности на
недвижимость.
Закон различает два вида ренты - постоянную (§ 2 Гл. 33 ГК РФ) и
пожизненную (§ 3 Гл. 33 ГК РФ), а также выделяет такую разновидность
пожизненной ренты как пожизненное содержание с иждивением.
Во всех этих случаях получатель ренты может передавать в собственность
плательщика ренты недвижимое имущество. Что же касается договора
пожизненного содержания с иждивением, то его предметом может быть только
недвижимость (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Какова же специфика рентного договора как
сделки отчуждения недвижимости?
Основная особенность договоров данного вида состоит в том, что временные
характеристики исполнения обязательств по договору существенно различаются у
обеих сторон. Если переход права собственности на недвижимость от получателя
ренты к ее плательщику происходит одномоментно, и фактической передачей
объекта обязанности получателя ренты исчерпываются, то плательщик ренты
429
остается обязанным перед ее получателем в течение неопределенного срока. В
случае постоянной ренты этот срок вообще не имеет конца, в случае же
пожизненной ренты он определяется жизнью получателя ренты. Такая организация
взаимоотношений сторон требует соответствующего правового регулирования,
которое направлено, в первую очередь, на защиту интересов получателя ренты в
течение всего срока ее выплаты. Именно с этой целью закон устанавливает, что
"рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое
недвижимое имущество, переданное под ее выплату, а в случае отчуждения такого
имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на
приобретателя имущества" (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Кроме того, ст. 587 ГК РФ
устанавливает, что "при передаче под выплату ренты земельного участка или
другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства
плательщика ренты приобретает право залога на это имущество".
Таким образом, одновременно с регистрацией перехода права собственности
на объект недвижимости по рентному договору в ЕГРП должны быть
зарегистрированы два обременения - рента и залог (ипотека). В рамках данного
параграфа мы остановимся на вопросах заключения рентного договора в
отношении недвижимости и особенностях регистрации перехода права
собственности на недвижимость, являющуюся предметом такого договора.
Вопрос о государственной регистрации в отношении договора ренты, также
как и в отношении договора дарения решается в статье, посвященной форме
договора. Статья 584 ГК РФ гласит: "договор ренты подлежит нотариальному
удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого
имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации".
Следовательно, на данный договор распространяется общее правило п. 1 ст.
165 ГК РФ о ничтожности данной сделки без государственной регистрации. Однако
этим выводом ограничиться нельзя.
Согласно ст. 585 ГК РФ "имущество, которое отчуждается под выплату
ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за