В этой ситуации возврат всегда будет означать обратный переход права
собственности на недвижимость. Государственную регистрацию такого перехода,
как представляется, следует производить на основании документов о расторжении
сделки по внесению недвижимости в уставный капитал. В зависимости от того,
было ли имущество фактически передано обществу, нужно решать и вопрос о
переходе фактического владения.
С точки зрения государственной регистрации прав на недвижимость данная
ситуация создает еще одну проблему. Предшествующий анализ должен привести
нас к выводу, что сделка по внесению недвижимости в уставный капитал общества
с ограниченной ответственностью всегда представляет собой сделку, которая
превращается в ничтожную при нарушении сроков регистрации изменений в
Уставе. Следовательно, если данное "отменительное условие" наступит, срок будет
нарушен, то у юридического лица, право собственности которого будет уже
зарегистрировано, исчезнет основание возникновения этого права. В связи с этой
ситуацией возникает несколько вопросов.
444
Во-первых, должен ли орган, осуществляющий регистрацию прав на
недвижимость, после проведенной регистрации передачи недвижимости в
уставный капитал проверять, соблюдены ли сроки, установленные ст. 19
Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью"? Во-
вторых, как должен поступить этот орган, если ему стало известно о нарушении
этих сроков? В-третьих, как должен поступать орган, осуществляющий
регистрацию юридических лиц, если он отказывает в регистрации изменений в
Уставе в связи с нарушением вышеуказанных сроков, а заявителем представлены
документы о регистрации собственности юридического лица на вносимую в
уставный капитал недвижимость?
На первый вопрос, как представляется, следует ответить отрицательно.
Законом о регистрации на регистрирующий орган не возложено установление
обстоятельств, с которыми закон связывает недействительность сделок, если такие
обстоятельства возникают после совершения сделок и регистрации прав на
недвижимость на их основании.
Второй вопрос более сложен. Допустим, что было зарегистрировано право
собственности общества с ограниченной ответственностью на объект
недвижимости, внесенный в его уставный капитал в порядке его увеличения. При
этом уставный капитал увеличивался исключительно за счет внесения данного
объекта. Через год данное общество вновь обратилось в регистрирующий орган для
регистрации перехода права собственности на основании сделки купли-продажи к
другому юридическому лицу. При этом из документов, представленных для
регистрации, можно было однозначно установить, что изменения в Устав общества
в связи с увеличением уставного капитала не вносились и соответствующие
документы в орган, осуществляющий регистрацию юридических лиц, не
представлялись.
Как должен поступить регистрирующий орган в этом случае? С одной
стороны, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации "зарегистрированное
право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном
445
порядке". Значит, регистрирующий орган не вправе самостоятельно констатировать
ничтожность зарегистрированного им права. Вместе с тем, закон говорит о такой
ничтожности, не говоря о том, что она обязательно должна быть установлена