потенциальными правообладателями произойдут события, влекущие
правопреемство - физическое лицо может умереть, а юридическое лицо может быть
реорганизовано. Какова же в этом случае судьба прав на недвижимость, которые не
были зарегистрированы до момента возникновения вопроса о правопреемстве?
Особенность ситуации состоит в том, что, с одной стороны, у умершего
гражданина (реорганизованного юридического лица) право на объект
недвижимости без регистрации не возникло, а, с другой стороны, при его жизни
существовал полный набор юридических фактов, свидетельствующих о наличии у
него этого права, за исключением регистрации. Весьма распространенной является
ситуация, когда гражданин при жизни приобрел объект недвижимости, придал
договору купли-продажи необходимую форму, однако умер, не успев подать
заявление о регистрации. Что делать наследникам этого лица? Могут ли они
рассчитывать на получение права собственности на объект в порядке наследования,
или собственником объекта остается продавец, а наследники могут потребовать от
него лишь возврата уже уплаченных денег?
Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего,
наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о
регистрации права за умершим на основании заключенного им при жизни договора.
456
Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение
вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина
прекращается его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать
обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость.
Таким образом, у наследников остается единственная возможность -
обращение в суд. Требования, предъявляемые в этом случае, - включение объекта
недвижимости в наследственную массу после умершего и признание права на этот
объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что
при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для
регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных
требований.
Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма
искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего
ответчика. В ряде случаев в качестве ответчика указывается лицо, которое
отчуждало объект по незарегистрированному договору, а в некоторых случаях -
регистрирующий орган. Второе решение вопроса представляется абсолютно
неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в
исковом производстве ответчиком по такого рода делам - он не владеет спорным
объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он
в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не
возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на
объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.
Какой же выход из этого положения? Как избежать судебных дел там, где
отсутствует спор?
Решение, по нашему мнению, состоит в том, чтобы по-новому взглянуть на
проблему правопреемства. Согласно традиционному взгляду, объектом
универсального правопреемства могут быть гражданские права - вещные,
обязательственные и иные, которые были у прекратившего свое существование
лица на момент прекращения его существования.
457