(право пользования конкретными комнатами), и нежилых зданиях и помещениях,
находящихся в долевой собственности. Установленный порядок пользования
отражается обычно либо в правоустанавливающих документах, либо в отдельных
соглашениях между участниками долевой собственности.
Применительно к государственной регистрации здесь возникает одна
проблема - должен ли быть отражен порядок пользования объектом в ЕГРП, если
не должен, то может ли он быть там отражен?
Изучение практики регистрирующих органов показало, что, несмотря на то,
что в подавляющем большинстве правоустанавливающих документов порядок
пользования предусмотрен, это не находит отражения в реестре, а требования
заявителей зарегистрировать порядок пользования не находят удовлетворения.
Такая практика основана на том, что ни гражданское законодательство, ни
законодательство о регистрации не относят права пользования участника долевой
собственности конкретными частями объекта к правам, подлежащим регистрации.
Однако, по нашему мнению, подобный подход вряд ли можно считать
оправданным.
Проанализируем права участников долевой собственности, между которыми
определен порядок пользования объектом. Для примера возьмем нежилое
помещение состоящее из двух комнат, находящееся в долевой собственности двух
лиц. Допустим, что доли этих лиц определены как равные (по 1/2), а комнаты
имеют разную площадь (одна 22 кв.м., а другая 15 кв.м.). По соглашению о порядке
пользования за каждым из сособственников определено право пользования
конкретной комнатой, при этом остальные части помещения находятся в общем
468
пользовании. Вполне очевидным является то, что установленный порядок
пользования имеет весьма существенное значение для определения содержания
правомочий участника долевой собственности. С одной стороны, порядок
определяет границы права владения и пользования общим имуществом, а, с другой
стороны, он будет сохранять свою обязательность и в случае замены участника
долевой собственности в результате сделки или универсального правопреемства.
Следовательно, можно прийти к выводу, что установленный порядок пользования
объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в
качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Специфика же
этого ограничения состоит в том, что оно не связано с правами третьих лиц и
характеризует правоотношения "внутри" долевой собственности.
Представляется, что данная разновидность ограничения является весьма
существенной для того, чтобы быть отраженной в ЕГРП. Приобретатель доли в
праве на объект недвижимости должен знать, чем фактически он будет владеть и
пользоваться. Отсутствие же этих сведений может привести к спорам между новым
участником собственности и остальными ее участниками, к возникновению
судебных споров о признании договоров отчуждения долей недействительными,
как заключенных под влиянием заблуждения.
Поэтому даже в рамках действующего законодательства ограничения прав
участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка
пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признавать
подлежащим государственной регистрации. Признание же этих ограничений
подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых,
невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего
волеизъявления и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в