собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре
обременений ЕГРП, так и выдаваемом свидетельстве о регистрации.
469
Однако этого, как представляется, недостаточно. По мнению автора, порядок
пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным
лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне
логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое
ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора
недвижимости (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В нашем случае речь также идет о
праве пользования, причем последствия установления определенных границ
пользования для участника долевой собственности, имеет не меньшее значение, чем
для арендатора. Вернемся к нашему примеру, где участники долевой собственности
имеют равные доли, но пользуются разными по площади помещениями. Очевидно,
что при согласованном отчуждении всего помещения они получат равные суммы,
но при самостоятельном отчуждении доли тот участник, который пользовался
меньшим помещением, очевидно, будет в менее выгодном положении. Введение
обязательной регистрации порядка пользования устранило бы возможность
заключения различных "секретных" соглашений между участниками долевой
собственности после приобретения ими права собственности на объект.
Следует обратить внимание еще на одну особенность регистрации права
общей долевой собственности. Она состоит в том, что право на долю не может быть
зарегистрировано только за одним участником, если оно возникло одновременно у
нескольких лиц. На это специально указывает Инструкция Минюста РФ "О порядке
государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права
собственности на жилые помещения"1 (далее "Инструкция"). Согласно п. 5 этой
Инструкции "в случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают
несколько лиц – участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих
жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной
регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или
покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие
на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или
1 Утверждена Приказом Минюста от 06.08.2001г. № 233.
470
составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора
продажи. Те же требования предъявляются и при регистрации права общей долевой
собственности" (п. 12 Инструкции). Такой подход представляется абсолютно
правильным, т. к. регистрации подлежит право собственности на объект
недвижимости, в реестре должен быть отражен его субъект, который в данном
случае характеризуется множественностью лиц. Поэтому в реестре не должен
присутствовать только один или несколько участников общей долевой
собственности, они должны быть отражены все с указанием доли каждого. Иначе
право общей долевой собственности не может считаться зарегистрированным.
Однако это вполне разумное правило не работает в одном случае. Долевая
собственность на недвижимость может быть установлена решением суда,
решением суда может быть установлен размер долей и порядок пользования
имуществом. Во всех этих случаях очевидно отсутствие нормальных отношений
между участниками долевой собственности. Именно наличие конфликта может
вызвать ситуацию, когда кто-либо из участников долевой собственности откажется
подавать в регистрирующий орган заявление о регистрации права собственности