Об учете частей объекта говорится почему-то исключительно для случаев, когда
часть объекта выступает предметом ограничения (обременения). Видимо,
Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" в этой части
нуждается в доработке. В нем следовало бы указать критерии возможности
самостоятельного учета частей зданий и сооружений и определить порядок такого
учета. В качестве таких критериев следует указать возможность автономного от
других частей здания функционирования, самостоятельного ввода в
эксплуатацию, реконструкции и сноса. В Законе же о регистрации и Правилах
ведения ЕГРП следовало бы предусмотреть возможность включения таких
объектов во II-й раздел Единого реестра.
Вторая проблема состоит в установлении возможности включения во II-й
раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так
называемых комплексов зданий и сооружений. По нашему мнению, действующее
законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на
сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом
самостоятельным объектом недвижимости - это предприятие, как имущественный
комплекс. До прекращения действия Закона "О товариществах собственников
жилья" существовал и другой вид имущественного комплекса – кондоминиум. Но
48
с 1 марта 2005 года такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в
нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть
отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП они подлежали
отражению не во II-м разделе реестра, а в самостоятельных разделах, которые не
охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. Во II-м же
разделе все равно подлежали отражению отдельные объекты (здания и
сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит
из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно
регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не
исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов
именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных
сооружений), однако, с точки зрения закона, каждое здание в этом комплексе будет
иметь самостоятельный статус. Нужно согласиться с М.Г. Пискуновой, которая
отмечает: "Если гражданским законодательством не предусмотрена возможность
собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него
вещи и объявлять их "единой сложной вещью, соответственно Закон о
государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают
возможности формирования имущественных комплексов, состоящих их различных
объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как
"сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра" .1
В то же время единообразная судебная практика по рассматриваемому
вопросу отсутствует. Так, например, один из судов Санкт-Петербурга обязал
зарегистрировать право гражданина на единый объект недвижимости -
домовладение, состоящий из двух жилых домов, расположенных на одном
земельном участке. Это решение было оставлено в силе Санкт-Петербургским
городским судом. При этом суд не принял во внимание доводы участвовавших в
деле представителей органа регистрации прав на недвижимость, органов
технического и кадастрового учета о том, что действующим законодательством не
1 Пискунова М.Г. Там же. - С. 370-371.
49