расположенное на земельном участке, должно учитываться как самостоятельный
объект, если эти здания изолированы друг от друга. Опровергая эти доводы, суд
сослался на положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ,
утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству
и жилищно-коммунальному хозяйству 4 августа 1998 г. № 37. В пункте 1.1 этой
Инструкции указано, что единицей технической инвентаризации является
домовладение, отдельно стоящее здание. При этом под домовладением понимается
жилой дом (дома) и обслуживающее его (их) строения, сооружения, находящиеся
на обособленном земельном участке..
Здесь мы видим несоответствие между законодательством о регистрации и
нормативными актами, определяющими порядок учета недвижимости. По нашему
мнению, в настоящее время такие противоречия должны решаться в пользу актов
более высокой юридической силы - Гражданского кодекса и Закона о регистрации.
При таком подходе "домовладение", состоящее из нескольких самостоятельных
зданий, не может быть признано объектом недвижимости, ему нет места в реестре.
Однако фактически такие комплексы недвижимости в рамках одного земельного
участка существуют. Вопрос же о необходимости их отражения в реестре может
быть решен лишь путем соответствующего изменения законодательства.
Исключив предприятие как имущественный комплекс из перечня
недвижимого имущества, следует признать целесообразным допустить регистрацию
прав на другие имущественные комплексы, состоящие из нескольких зданий и
сооружений. К таким комплексам следовало бы отнести, в частности, культовые
сооружения (например, монастыри), спортивные комплексы и иные совокупности
зданий и сооружений, находящиеся на едином земельном участке и объединенные
общим назначением. К таким комплексам могли бы относиться и домовладения
граждан. Признание таких комплексов объектами недвижимого имущества должно
осуществляться по заявлению их собственников и предполагать невозможность
50
установления вещных прав на отдельные входящие в эти комплексы здания и
сооружения.
От таких комплексов следует отличать объекты, которые в силу единства
технологического процесса их функционирования, хотя и могут быть
представлены как совокупность зданий и сооружений, но на самом деле
представляют собой единое сооружение. Примером такого сооружения может
служить автозаправочная станция. Первоначальная практика регистрации прав на
эти объекты сводилась к тому, что как отдельные объекты недвижимости
регистрировалось здание, где располагался пульт управления, каждый резервуар
для топлива и прочие объекты. В своем письме от 3 июля 2000 г. № 15-792
Министерство юстиции в целом правильно указало на необходимость регистрации
прав на автозаправочные станции как на единый объект - сооружение. Однако, как
представляется, данный вопрос не может и не должен решаться письмами
Минюста, к компетенции которого не относится решение вопросов учета объектов.
Этот вопрос также должен быть решен на уровне специального законодательства о
кадастровом и техническом учете.
Прежде, чем перейти к следующей группе объектов – помещениям, следует
обратить внимание на то, что далеко не все правильно понимают соотношение этих
объектов, с объектами, входящими в предыдущую классификационную группу –
зданиями. Так, например, Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич писали, что "к нежилым
помещениям относятся здания, строения, сооружения (курсив мой, - В.А.) и