невозможно будет и организовать ведение ЕГРП в соответствии с действующими
Правилами.
Выводом же из предшествующих рассуждений должно быть положение о
том, что при формировании нового объекта на базе нескольких помещений эти
помещения должны прекратить свое существование в реестре как самостоятельные
объекты недвижимости, а помещением должен теперь именоваться новый объект,
включивший ранее существовавшие помещения с присвоением ему нового
кадастрового номера.
Что касается технических ориентиров возможности объединения нескольких
помещений в одно, которые должны быть законодательно закреплены, то
основным здесь должен стать принцип единого пространства, т. е. наличие
возможности проникновения из любой части объекта, именуемого помещением, в
любую другую его часть без выхода за границы объекта. В случае, если для какой-
либо части такая возможность отсутствует, это должно означать, что эта часть
представляет собой отдельное помещение, либо часть другого помещения. Наряду
с этим принципом должен применяться принцип замкнутого контура, который
заключается в том, что единое пространство, рассматриваемое в качестве
помещения, не должно иметь сообщения с другими помещениями либо вообще,
либо такое сообщение должно быть возможно только через общие помещения
дома.
Следующий вопрос, связанный с данным звеном классификации объектов
недвижимости, - это вопрос о возможности признания объектами недвижимости
частей помещений. Решение этого вопроса весьма различно в разных субъектах
федерации. Достаточно сказать, что в двух крупнейших городах страны, в Москве
и Санкт-Петербурге, существовала абсолютно различная практика в отношении
квартир и их частей, т. е. комнат. Если в Москве комната признается
самостоятельным объектом недвижимости и может быть предметом сделок, то в
Санкт-Петербурге комната самостоятельным объектом недвижимости не
55
признается, а предметом сделок, связанных с комнатами, выступает
соответствующая доля в праве собственности на квартиру.
Столкновение этих двух концепций произошло и при подготовке нового
Жилищного кодекса. Результатом же этого столкновения стало весьма
своеобразное решение данного вопроса.
В соответствии со статьей 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых
помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
В совокупности с определением жилого помещения, которое дано в ст. 15
ЖК РФ и которым все жилые помещения относятся к недвижимому имуществу,
текст ст. 16 ЖК РФ должен приводить к однозначному выводу о том, что комната
признается самостоятельным объектом недвижимого имущества1.
Подтверждением этому служит и ст. 41 ЖК РФ, которая устанавливает, что
"собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей
долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для
обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной
квартире)" и статья 42 ЖК РФ, определяющая размер доли в праве общей
собственности собственника комнаты на общее имущество в коммунальной