Установление такой структуры собственности в коммунальной квартире
привело, в свою очередь, к еще большим сложностям в определении доли
собственника комнаты в праве собственности на общее имущество всего дома.
Правило о порядке определения такой доли, носит, по нашему мнению, весьма
иррациональный характер и звучит следующим образом: "Доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника
1 Вызывает серьезные сомнения и право на существование такого объекта, как часть
квартиры. Если это объект отличный как от квартиры, так и от комнаты, то возникает
вопрос, что же это такое?
56
комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме,
пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и
определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее
имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений,
составляющих общее имущество в данной квартире"1.
Между тем, вопрос об отнесении комнаты в коммунальной квартире к
объектам недвижимого имущества имеет значение не только для построения
классификации объектов недвижимого имущества. То или иное решение данного
вопроса должно иметь значение, прежде всего, для определения объема прав
владельца комнаты при распоряжении данным имуществом.
Прямым следствием вывода о том, что комната является самостоятельным
объектом недвижимости, должно было бы быть установление права собственника
комнаты свободно распоряжаться этим объектом, не согласовывая свои действия с
собственниками других комнат в коммунальной квартире.
Будучи сторонницей признания комнаты самостоятельным объектом
недвижимости, О.В. Кузнецова весьма последовательно отмечает, что "стремление
учесть волю собственников других комнат, признав за ними преимущественное
перед посторонними лицами право покупки отчуждаемой "соседней" комнаты,
можно расценивать как препятствие законному владельцу недвижимого имущества
распорядиться им по собственному усмотрению, исходя из личных интересов и,
как следствие, нарушение его законных прав"2. Однако к Жилищном кодексе
содержится прямо противоположное правило: "При продаже комнаты в
коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной
1 Если проанализировать текст данной нормы, то мы увидим, что законодатель предлагает
нам для определения доли собственника комнаты на общее имущество всего дома
выразить в квадратных метрах (!) его долю в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире (при том, что такая доля является идеальной и никогда не может
быть выделена в виде конкретной части помещения), а затем прибавить получившееся
количество квадратных метров к площади комнаты, находящейся в собственности.
2 Кузнецова О.В. Соблюдение права преимущественной покупки при отчуждении
комнаты в квартире коммунального заселения // Государственная регистрация прав на
недвижимость: теория и практика. - С. 105.
57
квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в
порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской
Федерации".
После этого возникает закономерный вопрос: для чего нужно было в нормах
Жилищного кодекса отходить от основных принципов классификации
недвижимого имущества, если права собственников новой группы объектов