участников общей долевой собственности при признании квартиры неделимым
объектом недвижимости?
Мы полагаем, что квартира должна рассматриваться на основании ст. 133 ГК
РФ как неделимая вещь, ее раздел в натуре невозможен без изменения ее
назначения как жилого помещения, пригодного для постоянного проживания.
Наличие помещений общего пользования, без которых квартира теряет это свое
назначение, не позволяет выделить комнату в самостоятельный объект. Любой
реальный раздел квартиры на несколько квартир всегда связан с реконструкцией и
созданием новых объектов недвижимости. Кроме того, признание комнаты в
квартире самостоятельным объектом снова нарушает трехзвенную классификацию
объектов, поскольку появляется четвертое звено.
Следует отметить также, что в главе 18 ГК РФ "Право собственности и другие
вещные права на жилые помещения" ничего не говорится о собственниках комнат
в квартирах или частей квартир, в ст. 289-291 ГК РФ речь идет только о
собственниках квартир. Нет никаких указаний о комнатах и в Законе о
регистрации. В то же время ст. 558 ГК РФ говорит о договоре купли-продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Если вопрос о
возможности продажи части жилого дома, которая может быть выделена в
самостоятельный объект недвижимости, нами уже рассматривался и имеет
положительное решение, то упоминание в этой статье о части квартиры вряд ли
можно считать удачным решением законодателя. Вот почему из Гражданского
58
кодекса следовало бы удалить все упоминания о возможности отчуждения частей
квартиры.
Если вопрос о квартирах и комнатах должен иметь однозначное решение, то
вопрос о частях нежилых помещений может решаться менее жестко. В отличие от
квартиры, нежилое помещение как объект должно отвечать только одному
признаку - представлять собой единое пространство с замкнутым контуром.
Поэтому комната может быть выделена в нежилом помещении в качестве
самостоятельного объекта при наличии соответствующего волеизъявления
собственника. Однако следует помнить, что в этом случае помещение в прежних
границах в реестре перестанет существовать и возникнет по крайней мере два
новых объекта на базе этого помещения.
Еще одной серьезной проблемой является проблема так называемых общих
помещений. Эта проблема имеет решение в Гражданском кодексе лишь
применительно к квартирам. В ст. 290 ГК РФ говорится о том, что "собственникам
квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой
собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или
внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".
Статья 36 ЖК РФ, конкретизируя эту норму, устанавливает, что
собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями
квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном
доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты,
лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в
которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного
помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши,
ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,