данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
59
помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с
элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,
расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в
многоквартирном доме).
Таким образом, применительно к жилым домам, помещения делятся на
собственно помещения, на которые может быть установлена собственность
физического или юридического лица, и помещения, относящиеся к общему
имуществу, на которые не может быть установлена собственность одного лица, и
которые находятся в долевой собственности собственников помещений. Так
определяется законом структура собственности в жилых домах. На практике такая
структура вызывает ряд вопросов.
Первый вопрос - это выработка критериев отнесения помещений к общему
имуществу. Закон в качестве такого критерия называет обслуживание таким
помещением более одной квартиры. Этот критерий хорошо работает при отнесении
к общему имуществу лестниц, лестничных площадок и т. п. Хотя и для помещений
такого рода не все так однозначно. Нет, например, никаких сомнений в
необходимости отнесения к общим помещениям дома лестницы, на которую
выходят несколько квартир. Но встречаются такие ситуации, когда лестница ведет
только в одну квартиру. Достаточно распространены случаи, когда на площадку
выходит одна квартира, при этом никто, кроме лиц, проживающих в данной
квартире, этой площадкой не пользуется. Каков же статус этих объектов в данном
случае? Вряд ли их можно отнести к общему имуществу дома, поскольку
отсутствует главный признак – обслуживание более одного помещения.
В то же время эти объекты не включены в состав тех помещений, которые они
обслуживают. Получается, что они пребывают в неопределенном статусе, который,
с одной стороны, не позволяет собственнику помещения распоряжаться ими в том
же режиме, что и квартирой, а, с другой стороны, не создает оснований для
60
предъявления требования к собственникам всех помещений в доме участия в
содержании этих объектов как элементов общего имущества дома.
По нашему мнению, такие объекты относятся к обслуживаемому ими
единственному помещению как принадлежность к главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Именно по этому основанию на собственника помещения должна быть возложена
обязанность по их содержанию. В то же время в отношении таких объектов для
собственника обслуживаемого помещения упрощается вопрос о включении таких
объектов в состав помещения. Если для включения общего имущества в состав
квартиры или иного помещения необходимо согласие всех собственников
помещений в доме ( п. 3 ст. 36 ЖК РФ), то для собственника квартиры, которая
является единственным обслуживаемым помещением, вопрос о присоединении
лестницы или площадки будет связан исключительно с техническими
согласованиями.
Но есть некоторые помещения, статус которых практически всегда вызывает
проблемы. К числу таких помещений относятся помещения в подвалах и
цокольных этажах, отдельные помещения технических этажей, чердачные
помещения. Во всех этих помещениях, как правило, расположено оборудование,
обслуживающее весь дом в целом или отдельные его части. Согласно ст. 36 ЖК