после регистрации вещного права на объект (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о
регистрации). Таким образом, участники долевой собственности на общее
имущество дома не смогут сдать в аренду принадлежащее им общее имущество
до тех пор, пока не зарегистрируют на него свое право общей долевой
собственности. Очевидно, поэтому появился порядок регистрации прав на
объекты общего имущества дома1.
Слишком категоричным представляется суждение авторов Концепции о том,
что невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения)
принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем)
собственникам помещений в здании. Действительно, закон не предусматривает
такой возможности. Однако в многоквартирных домах объективно существуют
такие помещения, которые обслуживают только некоторые квартиры и,
практически, не имеют отношения к собственникам других помещений. К таким
помещениям относятся лестничные площадки, лестницы, колясочные. При
подходе, декларируемом действующим законодательством и поддерживаемом
авторами Концепции, для решения вопросов использования или преобразования
этих помещений необходимо согласие всех собственников помещений в доме, что
делает решение этих вопросов весьма затруднительным. Вот почему, на наш
взгляд, следовало бы прислушаться в предложению Т.В. Глинщиковой, которая
считает, что "следует закрепить правило, согласно которому общее имущество в
кондоминиуме находится в долевой собственности тех домовладельцев, для
обслуживания помещений которых оно предназначено"2.
Есть и еще одна сторона проблемы общих помещений в жилых домах -
проблема момента возникновения у собственников квартир права общей долевой
1 Инструкция об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на
объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном
доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой
собственности на такие объекты недвижимого имущества. Утверждена приказом
Минюста от 14.02.2007 № 29.
2 Глинщикова Т.В. Указ. соч. - С. 26.
65
собственности на общие помещения. Проблема эта связана с тем, что право
собственности на жилые помещения у граждан и юридических лиц стало возникать
с начала 90-х годов по различным основаниям (как у членов жилищных
кооперативов, в результате приватизации, в порядке долевого участия в
строительстве жилья), а норма статьи 290 ГК РФ стала действовать с 1 января
1995 г. Такое положение дает основания для высказывания различных точек зрения
на момент возникновения права общей долевой собственности. При этом в
судебной практике встречалась позиция, в соответствии с которой при переходе
прав на квартиры в порядке приватизации у граждан возникало право на квартиру,
как некое пространство, а право на общие помещения и иное общее имущество
оставалось у государства.
Такая концепция представляется в корне неправильной. В ст. 290 ГК РФ
законодатель определил структуру собственности в любом жилом доме независимо
от времени и оснований возникновения прав на квартиры. Если принять за истину
предлагаемую альтернативную точку зрения, то это означало бы, что в двух
одинаковых домах в зависимости от основания возникновения прав собственников
квартир были бы совершенно разные отношения по поводу общего имущества - в