принадлежало бы на праве общей долевой собственности собственникам квартир, а
в доме, где квартиры были приватизированы, собственником общих помещений
оставалось бы государство. Причем для этих домов ситуация была бы неизменной
независимо от перехода прав на квартиры к другим лицам. Вполне очевидной
являлась бы ненормальность такой ситуации и необходимость унификации
структуры собственности во всех домах.
Не согласился с этой концепцией и Верховный Суд РФ, который не нашел
убедительными доводы о том, что согласование реконструкции чердаков и
мансард с собственниками квартир не требуется, в частности, потому, что при
заключении договора приватизации собственники квартир не приобрели долю в
66
праве собственности на общее имущество, которое даже при наличии в доме
приватизированных квартир осталось в собственности государства.
Суд указал, что с введением в действие части первой ГК РФ ст. 289 ГК РФ,
имеющая название "квартира как объект права собственности", определила, что
данный объект, помимо непосредственно жилого помещения неизбежно включает
в себя и долю в праве на общее имущество дома, перечисленное в ст. 290 ГК РФ.
При этом норма п. 1 ст. 290 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений
применительно к основаниям возникновения права собственности на квартиры в
многоквартирном доме, и поэтому должна применяться во всех случаях, когда
квартиры в таком доме принадлежат на праве собственности разным лицам, вне
зависимости от того, в силу каких юридических фактов упомянутые лица стали
собственниками квартир"1.
Не сделал никаких изъятий из правила об общем имуществе
многоквартирного дома и новый Жилищный кодекс. С учетом этого
обстоятельства, данную дискуссию следовало бы считать закрытой.
Но все, что говорилось до этого об общих помещениях, относилось только к
жилым домам. Что же касается зданий нежилого назначения, то для них эта
проблема в законодательстве вообще никак не решена, хотя для нежилого фонда
она является не менее актуальной. Возникновение офисных центров, в которых
правами собственности на отдельные помещения обладают различные лица,
сделало проблему общих помещений одной из наиболее актуальных проблем
коммерческой недвижимости. В.В. Чубаров справедливо отмечает, что "отсутствие
в ГК норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений,
уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит
возрастанием их числа в будущем"2.
Означает ли отсутствие в гражданском законодательстве решения проблемы
общих помещений в зданиях нежилого назначения то, что к этим зданиям должен
1 Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело № 78-ГОО-61.
2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 240.
67
применяться какой-то иной принцип, чем зафиксированный в ст. 290 ГК РФ?
Именно так считает М.Г. Пискунова. По ее мнению, "собственники нежилых
помещений в отличие от собственников квартир не являются участниками
долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома или
нежилого здания в силу закона"1. В то же время И.Н. Плотникова "склоняется к
необходимости применения аналогии к режиму общей собственности в
административном здании, где нежилые помещения принадлежат не менее чем
двум владельцам режима общей собственности, определенного статьей 290 ГК