Мы полагаем, что нет оснований для такого категоричного вывода, который
делает М.Г. Пискунова, и принцип ст. 290 ГК РФ должен применяться к нежилым
зданиям на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ с использованием аналогии закона.
Действительно, очень трудно в здании, где имеются различные собственники
помещений, предположить какой-либо другой принцип в отношении общего
имущества. Кроме того, весьма распространены случаи, когда в одном здании
расположены как жилые, так и нежилые помещения.
Но есть и другие варианты. В частности, ряд жилых в прошлом домов, после
приобретения юридическими лицами квартир, затем фактически изменили свой
статус, поскольку все квартиры в них в установленном порядке были переведены в
нежилой фонд. Сложно представить, чтобы после изменения назначения
помещений изменилась бы структура собственности в здании, и прежние
владельцы квартир, превратив их в нежилые помещения, утратили бы право на
общие помещения.
Однако что в практике арбитражных судов высказывалась прямо
противоположная позиция. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного
1 Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей // Государственная регистрация прав
на недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С. 451.
2 Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических
лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. - С. 59.
68
округа, отменяя решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской
области, в частности, указал: "В связи с отсутствием в законодательстве таким норм
относительно нежилых помещений суд счел возможным в соответствии со статьей
6 ГК РФ применить аналогию закона и на основании статей 289, 290 ГК РФ и
статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР признал, что ТОО
"Стиль" как собственник нежилого помещения, расположенного в здании,
принадлежащем ОАО "Услуга", обладает правом на долю в праве собственности на
общее имущество, став совладельцем инженерного оборудования и мест общего
пользования. Этот вывод суда является ошибочным, поскольку указанное судом
имущество общим не является, а применение аналогии закона в данном случае
недопустимо".
Аргументируя данную позицию Федеральный арбитражный суд Северо-
Западного округа указал, что в данном случае отсутствует такое условие
применения аналогии закона, как непротиворечие соответствующим отношениям
схожего законодательства (статья 6 ГК РФ). Суд указал, что, "различаясь и по
субъекту, и по объекту, правовые режимы права собственности на жилые и на
нежилые помещения не могут устанавливаться одними и теми же нормами
закона". По мнению суда, "системы коммуникаций, места общего пользования в
здании принадлежат ответчику, который предоставляет истцу услуги по их
обслуживанию на основании договора о техническом обслуживании"1.
Таким образом, из данного решения с необходимостью следует вывод, что в
нежилом фонде собственником дома (несущих конструкций, инженерного
оборудования, общих помещений) может быть одно лицо, а собственниками
конкретных нежилых помещений - иные лица. Данный вывод является весьма
спорным, поскольку приводит к ситуации, когда при последовательном или
одновременном отчуждении всех помещений в здании собственность на само
здание сохраняется за прежним владельцем. При этом, даже в том случае, когда все