определенные внешние границы, так и будет продолжать существовать там же и в
том же виде. Но можно ли в этом случае говорить о здании, как об объекте
собственности? Можно ли определить, в чьей собственности находится здание,
если помещения в нем принадлежат разным лицам?
Представляется, что на эти вопросы можно ответить только отрицательно.
Законодательство о недвижимости построено таким образом, что фиксация
вещных прав на помещения в здании должна сопровождаться прекращением прав
на здание как на единый объект собственности. С появлением права собственности
на помещения право собственности на здание описывается по схеме статей 289-290
ГК РФ, здание превращается в объект, где существует право собственности
отдельных лиц на отдельные помещения и право общих долевой собственности
этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, хотя здание, безусловно,
продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом
права собственности.
В ЕГРП это отражается следующим образом. Запись, содержащая описание
здания как объекта недвижимости сохраняется (подраздел I раздела II) – эта запись
аннулируется только при физическом прекращении существования здания.
Прекращается запись о праве собственности на здание (подраздел II раздела II).
Делаются записи, содержащие описание помещений в здании (подраздел I раздела
III), и записи о праве собственности на все помещения в здании (подраздел II
раздела III).
73
При этом следует иметь в виду, что отчуждение даже одного помещения
собственником здания с неизбежностью должно влечь оформление прав на все
помещения в здании, в том числе и на те, которые остались в собственности
прежнего собственника здания. Не может быть такой ситуации, когда будет
выделено только одно помещение, подлежащее отчуждению, поскольку
собственность на здание не может описываться по формуле "собственник всего
здания, кроме одного помещения". Возможны только две формулы: либо
"собственник всего здания", либо "собственник помещения (помещений)".
Нетрудно догадаться, что данная ситуация должна быть обратимой: любой
собственник всех помещений в здании может по своему желанию прекратить свое
право собственности на все помещения, "обменяв" это право на право
собственности на все здание.
Рассмотренная конструкция носит весьма абстрактный характер, поскольку
изменения происходят в отношениях собственности на объект, но отражаются как
изменение объекта, которого в реальности не происходит. Однако, для того, чтобы
правильно ориентироваться при совершении различных операций с недвижимым
имуществом, с этими противоречиями необходимо примириться и
руководствоваться предлагаемыми правилами.
1.3. Вновь созданный объект недвижимости
Гражданское законодательство и нормативные акты о регистрации прав на
недвижимое имущество не содержат понятия "первичное возникновение права".
Между тем, по мнению автора, выделение данной категории при теоретическом
анализе необходимо по ряду причин. Во-первых, задача установления прав на
объекты, которые ранее не имели собственника, либо вопрос о собственности на
которые не был предметом исследования регистрирующих органов, имеет особую
важность, поскольку от правильности решения будут зависеть права всех
последующих собственников объекта. Во-вторых, решение этой задачи требует