1 Там же, с. 144.
84
который в соответствии с законом удостоверяет окончание его строительства,
до момента возникновения права на него у первичного правообладателя
Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае
изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом."
Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости,
необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три
группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения. В
связи с этим возникает вопрос, все ли эти объекты могут быть вновь созданными?
Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, т.к. именно
применительно к этим объектам используются соответствующие понятия (новое
строительство, реконструкция).
Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный
отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя
создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно
улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но "сделать"
земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева и
М.Г. Пискунова. "Невозможно приобрести право на земельный участок первичным
способом – путем создания, - пишут они, - как это предусмотрено п. 1 ст. 218 ГК РФ
для искусственных объектов недвижимости – зданий сооружений"1. В.В. Чубаров к
признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его
нерукотворность2. Но здесь все не так просто.
Во-первых, возможны ситуации, когда новый земельный участок возникает
за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Рассматривая
данную ситуацию, невозможно не прийти к выводу, что земельный участок
является вновь созданным, поскольку ранее он физически не существовал.
1 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Соблюдение принципа единства судьбы земли и
недвижимости при совершении сделок // Государственная регистрация прав на
недвижимость: теория и практика. - М., 2005. - С. 150.
2 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 158.
85
Очевидно, в этом случае на такой земельный участок должны распространяться все
нормы о порядке возникновения прав на новый объект.
Во-вторых, существует и еще одна ситуация, которая встречается гораздо
чаще. В отличие от зданий и сооружений, границы которых определены при их
создании и могут измениться только в результате реконструкции, земельные
участки таких границ не имеют, их границы устанавливаются произвольно и могут
изменяться в зависимости от желания правообладателей без осуществления
деятельности аналогичной реконструкции. В частности, собственник одного
земельного участка может разделить его на несколько участков, и, наоборот,
собственник нескольких участков может объединить их в один. Для этого ему будет
необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением
кадастрового учета вновь образованных участков или участка.
Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты
недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие
объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в
Гражданском кодексе и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит
подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре