1 См. § 1.2.
89
дома, к которому в соответствии со ст. 290 ГК РФ относятся общие помещения
дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-
техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры,
обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, в долевой собственности
собственников квартир находится все в доме, что не является помещением,
находящимся в индивидуальной собственности конкретного лица.
При таких положениях закона очевидно, что в случае наличия прав на
квартиры различных лиц право собственности на сам дом вообще не может быть за
кем-либо зарегистрировано, поскольку правовой режим собственности в таком
доме состоит в существовании индивидуальной собственности на помещения и
долевой собственности на все остальное. Свести же это все к общему знаменателю
и определить собственника (собственников) дома практически невозможно.
Нами рассмотрена ситуация, когда права на помещения в новом объекте
регистрируются за различными собственниками. Однако вполне вероятным
является обращение за регистрацией права собственности на здание и на
помещения в нем одного лица - застройщика, который профинансировал
строительство всего дома. Почему бы в этом случае не зарегистрировать
одновременно его право и на дом в целом, и на отдельные помещения? В принципе,
такая регистрация не противоречит закону, т.к. в случае единственного
собственника здания трудно отрицать, что он является и собственником всех
помещений в этом здании. Однако изучение практики регистрирующих органов
показало, что такие обращения практически отсутствуют, хотя регистрация всех
квартир на застройщика не такой уж редкий случай. Дело в том, что в дальнейшем
часть квартир или все квартиры в доме отчуждаются, а с учетом приведенных выше
положений закона, как только состоится переход права хотя бы на одно помещение,
структура собственности в доме приобретает вид, установленный ст.ст. 289, 290 ГК
РФ, что автоматически будет означать прекращение права собственности
первичного собственника на здание в целом.
90
Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о
которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других
объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет
зарегистрировано право собственности и на здание, и на помещение в нем
различных лиц?
О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого
назначения по аналогии ст.ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным
обоснованием своей позиции1. Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз
невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц
на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в
нем2.
Однако следует остановиться и на другой возможной структуре
собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком
как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность
участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным
помещением (помещениями). Возможно возникновение такой ситуации и в
результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с
последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в