собственности на здание, которая носит идеальный характер.
Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном
жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст.ст. 289, 290 ГК РФ она
исключена? Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в
1 См. § 1.2.
2 Следует обратить внимание на то, что при кадастровом учете объектов отсутствует
столь жесткий подход. С точки зрения учета объектов допускается одновременное
существование и здания, и помещения в нем. В соответствии с п. 5 ст. 25 Федерального
закона "О государственном кадастре недвижимости" "после государственной регистрации
права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения,
расположенного в таком здании". Таким образом, если для регистрации права на здание
необходимо прекращать регистрацию прав на помещения в нем, то кадастровый учет этих
помещений может быть и сохранен по желанию правообладателя.
91
данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с
определением права пользования квартиами невозможно, поскольку эти нормы
решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не
позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных
отношений.
Следовательно, на сегодня такая возможность сохраняется только для тех
зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в
виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут
существовать одновременно. Если предоставить единоличному собственнику
здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а
другому - долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура
собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между
собственниками - урегулировать.
Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна
система организации собственности - либо долевая на здание в целом (с
определением или без определения прав пользования конкретными помещениями),
либо установление права собственности на отдельные помещения с общей долевой
собственностью на общее имущество дома. Изменение же системы организации
собственности в таком доме будет возможно исключительно путем заключения
особой сделки между всеми участниками данных отношений.
Теперь перейдем к следующему аспекту проблемы помещений как вновь
создаваемых объектов. Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться
и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных
участков, так и от зданий и сооружений. Если разделение (объединение) земельных
участков всегда не связано с изменением их физического состояния и
осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных
процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их
реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой
варианты.
92
Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение
одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции.
В отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или
объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений
исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового