Если в первом случае в правоприменительной практике существует
однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь
образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в
отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь
абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении
земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для
земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.
Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения
права, хотя, возможно, и термин "приобретение" является для данного случая не
совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает (в том смысле,
что у него не появляется ничего того, чего бы не было раньше). Поэтому речь в
данном случае может идти об изменении прав лица (или нескольких лиц) на
принадлежащую ему (им) недвижимость.
Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником
этого изменения прав, состоящего в изменении объектного состава собственности,
являются действия (волеизъявление) собственника (собственников). Вполне
очевидно, что эти действия представляют собой сделку, поскольку сделка - это
действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение
или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). В случае, когда
исходные объекты принадлежат одному лицу, эта сделка односторонняя, поскольку
для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника (п. 2 ст. 154 ГК
РФ). В случае, когда исходный объект находится в общей собственности, сделка
93
становится многосторонней1. Вместе с тем эта сделка осложнена тем, что для ее
реализации необходимо совершение определенных действий органами
технического и кадастрового учета. Однако эти органы в сделке не участвуют, а
лишь подтверждают ее соответствие закону в части определения новых границ
объектов.
Итак, специфика прав, возникающих в результате объединения (разделения)
объектов их собственником состоит в том, что основанием их возникновения
является сделка собственника (собственников), как лица (лиц) уже обладающего
правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым,
поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения
права на них является деятельность по их созданию.
Поскольку данные объекты нельзя отнести к вновь созданным, к ним нельзя
применять и норму ст. 219 ГК РФ о возникновении права с момента регистрации.
Очевидно, к этим объектам необходимо применять нормы о правах, возникающих
из сделок с недвижимостью, однако, имея в виду, что данная сделка не является
сделкой отчуждения, в связи с чем к ней нельзя применять нормы, относящиеся к
данному виду сделок. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что сделки с недвижимым
имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,
предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации.
Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с
недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть
специальное указание в ГК. Поскольку совершение данного вида сделок
гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует
прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и
действительной независимо от государственной регистрации.
1 Специфика такой сделки состоит в том, что она, с одной стороны, характеризует