Только при таком законодательном решении можно допустить
одновременную регистрацию права собственности на вновь образованные объекты
недвижимости и перехода права на эти объекты. Разумеется, в таком случае требует
пересмотра содержащаяся в Федеральном законе "О государственном кадастре
недвижимости" концепция "временного учета" объектов, поскольку вряд-ли стоит
допускать "временное право собственности" на объекты недвижимого имущества.
Теперь вернемся к вопросам реконструкции. Весьма непростым является
вопрос о том, каков правовой статус объекта, который находится в стадии
реконструкции.
Ответом на этот вопрос наиболее прост при реконструкции здания,
находящегося в собственности одного лица. В этом случае вполне очевидно, что с
момента фактического начала работ по реконструкции объект приобретает статус
объекта незавершенного строительства, а после окончания реконструкции и
получения разрешения на ввод в эксплуатацию становится вновь созданным
объектом недвижимости. Но, с точки зрения регистрации прав на недвижимость,
здесь возникает другой вопрос - в связи с началом реконструкции может ли быть
зарегистрировано прекращение права на ранее существовавший объект?
С одной стороны, объект в прежнем состоянии прекратил существование. С
другой стороны, объект физически не уничтожен, не снесен, а находится в процессе
преобразования в новый объект. В такой ситуации, по нашему мнению, запись о
прекращении права на ранее существовавший объект может быть произведена
только одновременно с регистрацией права на объект незавершенного
строительства, либо на вновь созданный объект по окончании реконструкции.
Вместе с тем должна быть исключена возможность распоряжения объектом,
находящимся в стадии реконструкции, без предварительной регистрации права на
незавершенный строительством объект, т.к. соответствующие сделки будут
98
считаться незаключенными по причине неправильного отражения в них предмета
сделки.
Еще более сложной становится ситуация при "частичной" реконструкции,
когда в процесс реконструкции вовлечена лишь часть помещений дома, а остальные
помещения не претерпевают изменений, и их собственник в течение реконструкции
продолжает сохранять на них права. Примерами такой реконструкции может
служить объединение нескольких помещений в одно или, наоборот, разделение
одного помещения на несколько, надстройка дома, пристройка к нему
дополнительного флигеля и пр.
Вполне очевидно, что в этом случае можно говорить о реконструкции здания
в целом, поскольку это может повлечь изменение внешних границ, количества и
характеристик помещений. Однако такое изменение здания фактически затрагивает
права собственников только тех помещений, которые подверглись видоизменению.
С точки зрения остальных собственников в этих случаях в рамках единого здания
происходит видоизменение общего имущества здания и, в ряде случаев,
перераспределение долей в этом имуществе.
В связи с этим, особо актуальным является вопрос об объектах, которые
возникают в результате реконструкции чердачных и мансардных помещений. В
более общем виде этот вопрос выглядит как вопрос о правах на объекты, которые
возникают в результате преобразований так называемых общих помещений дома
или вообще при частичной реконструкции зданий без прекращения права
собственности на входящие в них помещения (пристройка, достройка,