Вопрос этот имеет несколько аспектов, поставленных на повестку дня
судебной практикой: во-первых, возможно ли в принципе установление вещных
прав на объекты, возникающие описанным выше путем, и, во-вторых, если это
возможно, то каковы условия возникновения прав на такие объекты.
Первый аспект проблемы возникает в связи с содержанием п. 2 ст.290 ГК РФ,
в соответствии с которым "собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в
99
праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные
действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру".
Именно руководствуясь данным положением Верховный Суд РФ,
рассматривая кассационную жалобу на решение Санкт-Петербургского Городского
суда, указал, что "суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к
общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в
собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры,
расположенные в этом доме" .1 В целом данное утверждение не вызывает
возражений. Однако оно было положено в основу отмены пункта распоряжения
губернатора Санкт-Петербурга, в соответствии с которым в договоры с инвестором
должно включаться обязательное условие "об объеме прав инвестора на объект
инвестиций, либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по
завершении реконструкции". Таким образом, Верховный Суд РФ признал
незаконным не передачу общего имущества в собственность инвестору на условиях
реконструкции (что было бы абсолютно правильно), а признал невозможным, с
точки зрения действующего законодательства, приобретение инвестором прав на
объекты, вновь созданные в результате такой реконструкции. Правильность этого
вывода вызывает серьезные сомнения.
Вполне очевидным следствием из данного решения Верховного Суда
является принципиальная невозможность реконструкции многоквартирных домов
путем их надстройки, либо создания новых жилых помещений на базе
реконструкции чердаков и мансард с приобретением вещных прав на эти
помещения конкретными лицами, участвовавшими в их создании. Эта возможность
исключается, т.к., по мнению Верховного Суда РФ, в этом случае всегда будет
нарушаться положение п. 2 ст. 290 ГК РФ. А это, на самом деле, означает полное
прекращение реконструкции объектов данным способом. Именно это фактически и
произошло в Санкт-Петербурге после вынесения рассматриваемого решения,
1 Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2000 №78-ГОО-61.
100
руководствуясь которым, Городское бюро регистрации прав на недвижимость
отказывало в регистрации прав на образованные при реконструкции чердаков и
мансард помещения.
Уже эти последствия заставляют задуматься о правильности вывода высшей
судебной инстанции и требуют искать контраргументацию.
Нельзя не сказать, что редакция п. 2 ст. 290 ГК РФ могла бы быть менее
жесткой и допускать исключения из сформулированного в ней правила по
согласию всех участников долевой собственности или в ином особом порядке.
Следует отметить, что новый Жилищный кодекс (ст. 36 п. 2) в установленных
законодательством пределах допускает распоряжение общим имуществом в
многоквартирном доме, запрещая собственнику только: "1) осуществлять выдел в
натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в