лицом, которое, с одной стороны, фиксирует все изменения прав на
соответствующий объект, а, с другой стороны, является держателем правовой
истории каждого объекта недвижимости.
Не менее яркой иллюстрацией положения о том, что придание публичности
гражданскому обороту недвижимости является закономерностью там и поскольку,
где и поскольку этот оборот существует, стал период развития права после октября
1917 года.
Декретом ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от
27 января 1918 года была отменена всякая собственность на землю и запрещен
переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к
другому. Иными словами, полностью запрещался гражданский оборот участков
земли. Само понятие "недвижимое имущество" упразднялось, в итоге, понятие
"недвижимость" в советский период развития гражданского права не находило
правового закрепления вплоть до 1990 года. Сама земля и другие объекты,
относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием
государства и исключены из "частного оборота". Соответственно, отсутствовала
необходимость и в существовании регистрационной системы.
Однако, хотя регистрационная система в сегодняшнем ее понимании
отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали
в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.
116
Гражданский кодекс РСФСР 1922 года под страхом недействительности
устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей
регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений.
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года (далее - ГК РСФСР 1964 года)
аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239),
мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом
или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по
крайней мере, одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование
предъявляла ст. 195 к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала
регистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что право
собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с
момента такой регистрации.
По утверждению М. И. Брагинского, "применительно к сделкам с
недвижимостью государственная регистрация играла в значительной мере роль
определенного придатка к их нотариальному удостоверению"1.
Начало коренному изменению ситуации в данной области положил Закон
СССР "О собственности в СССР"2. Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов
кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-
строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками
предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при
условии полной выплаты ими паевых взносов.
Эту же норму в ст. 13 продублировал Закон РСФСР "О собственности в
РСФСР". Часть 1 п. 4 ст. 2 этого Закона содержала перечень объектов права
собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные
комплексы, здания и сооружения, земельные участки. Собственность на земельные
участки получила закрепление в п. 2 ст. 6, на строения - в п. 1 ст. 13 Закона.3.
1 См.: Брагинский М. П. Комментарий к Закону РФ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним". - М., 1998. - С. 4.