государственная регистрация осуществлена, следует считать внесение в
надлежащей форме записи об этом праве в установленные формы государственной
регистрации.
В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на
подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о
регистрации. Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о
регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа,
в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для
регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о
регистрации, не оформленное таким образом (в виде устных заявлений, резолюций
на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.
В практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа,
удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю.
Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не
соответствует данным реестра.
По нашему мнению, данный вопрос имеет только одно решение - первичной
является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ
выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной
регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации.
134
Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только
по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике
закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в
реестр. Статья 14 Закона о регистрации говорит о том, что удостоверяется путем
выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная
государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму
государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в
случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре,
свидетельство является ничтожным.
Поэтому представляется неправильной практика предъявления исков о
признании недействительными свидетельств о государственной регистрации1.
Нами рассмотрены различные варианты определений государственной
регистрации прав на недвижимость. Все эти определения, по нашему мнению,
имеют право на существование, поскольку раскрывают различные стороны одного
явления. Вряд ли имеют перспективу попытки сформулировать общее определение
государственной регистрации, которое соединило бы все признаки приведенных
определений. Однако, если теория допускает, а в ряде случаев даже требует,
существования нескольких разноплановых определений понятия, то в законе это
недопустимо. С учетом приведенных выше соображений законодательное
определение регистрации могло бы быть усовершенствовано.
Соответствующая норма закона о регистрации могла бы иметь следующую
редакцию: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это
акт признания этого права (либо его изменения, обременения, перехода или
прекращения) государством в лице регистрирующего органа, обеспечивающий
возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде
записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество".
1 Об этом правильно писал, ссылаясь на судебную практику, О.Ю.Скворцов (Скворцов
О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-