исследователей данной проблемы делят все существующие системы регистрации
на два вида: титульные и актовые. При этом основным отличием этих систем между
собой называется то, что в титульных системах объектом регистрации являются
права, а в актовых - сделки2. На самом же деле такая классификация систем, хоть и
является практически общепризнанной, однако проводится не по главному
критерию3. Дело в том, что в различных разновидностях реестров (поземельных
книг и т. п.) могут существовать сведения о сделках, на основании которых
произведена регистрация перехода права, а в актовых книгах, безусловно,
существуют сведения о тех правах, которые переданы по тем или иным сделкам.
Внесение таких сведений в книгу (реестр), не может не означать их регистрацию4.
1 Вопрос об объекте регистрации по российскому законодательству будет рассмотрен
специально в § 3.3.
2 Аппак Т.Д. Указ. соч. - С. 15; Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по
законодательству Российской Федерации: ): Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М.,
2002. С. 16; Дзуцева М.Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид наук. - М.,
2004. - С. 10 и др.
3 Против такой классификации выступает В.В. Чубаров, который полагает, что "едва ли
имеются основания, хотя это и делается порой в литературе, противопоставлять мировые
системы укрепления прав на недвижимость по чисто формальному признаку –
регистрация прав и регистрация документов (сделок с недвижимостью)" (Чубаров В.В.
Проблемы правового регулирования недвижимости. - С. 299).
4 Так, например, согласно законодательству Италии, регистрация перехода вещных прав
на недвижимость может происходить в форме регистрации документов (сделок с
недвижимостью). Однако это не меняет сути подобной регистрации. Она, как и в
154
Таким образом, на первое место по значению для классификации систем
регистрации выходит правовое значение акта регистрации1. При этом нужно
различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего
(утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.
С точки зрения возникновения права существует три варианта: 1) с актом
государственной регистрации всегда связывается момент возникновения права, 2)
момент возникновения права всегда связывается с другими обстоятельствами, 3)
момент возникновения права может связываться с актом государственной
регистрации или не связываться с ним, в зависимости от основания возникновения
права.
Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному
законодательству.
Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к
третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии
(далее ГГУ), правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует
регистрации в специальной, ведущейся компетентным государственным органом,
поземельной книге. Иными словами, в основе германской вотчинной системы
лежит принцип публичности (в литературе он также именуется принципом
формальной гласности или принципом внесения). В п. 1 § 873 ГГУ он
сформулирован следующим образом: "Для передачи права собственности на
земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для
передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного
лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в