системе дело обстоит иначе.
Реальным основанием перехода права является соглашение сторон
относительно изменения вещных прав, т. е. вещный договор. Этот договор, в
отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в
отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение
о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей
обязательственной сделки. Таким образом, право возникает из совокупности
юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются
вещный договор и акт регистрации.
Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц.
Здесь речь пойдет о таком принципе как принцип публичной достоверности.
Принцип достоверности, по мнению И. А. Покровского, означает, что "всякая
запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда
она не соответствует действительности"1. В свою очередь, В. Б. Ельяшевич
понимает указанный принцип следующим образом: ". .содержание книги, то есть
Property Titles Known as the Torrens Law // Bureau of Municipal Research (New York, N.Y.).
M.B. Brown Print. & binding Co, 1916; Yeakle M. M.. The Torrens System of Registration and
Transfer of the Title to Real Estate: Its Principles Explained and Its Methods Set Forth.Torrens
Press, 1894.
1 Покровский И. А. Указ. соч. - С. 200.
157
все записи, считаются правильными по отношению ко всем добросовестным
третьим лицам"1.
Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной
степени может быть реализован в любой системе регистрации. И актовая книга,
содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая
переход вещных прав на объекты недвижимого имущества могут служить
источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную
информацию достоверной. Разница состоит только в тех выводах, которые такие
третьи лица имеют право делать на основании полученной информации.
Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по
поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть
уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также, когда
сведения о ней были внесены в реестр. Обратившись же к поземельной книге или
иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект,
обратившийся может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге,
действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его
состоянии (обременения, ограничения), которое отражено в реестре.
В § 892 ГГУ принцип публичной достоверности ("публичного доверия к
поземельной книге") формулируется следующим образом: "Содержание
поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие
совершения сделки приобрело право на земельный участок или право,
обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу
внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности
записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу
определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной
книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при
1 Ельяшевич В. Б. Указ. соч. - С. 40.
158