классификации имеют второстепенное значение. Так, вполне возможно
классифицировать системы регистрации по органам, которые ее осуществляют:
специализированные поземельные бюро (применяется, например, в Швейцарии,
Квебеке (Канада), Калифорнии (США)1, Австралии2, Чехии, Италии, Франции);
суды основного звена (применяется, например, в Германии, Польше, Югославии);
нотариальные органы (применяется, например, в Болгарии) 3. К сожалению, одной
из основных особенностей развития законодательства о регистрации прав на
1 См. Pivar W. H., Bruss R. California Real Estate Law. Dearborn Real Estate Education, 1999
2 Queensland Real Estate Legislation. CCH Australia, Limited, 1992
3 Бабкин С.А. Общие принципы организации деятельности органов, осуществляющих
государственную регистрацию прав на недвижимость // Нотариус. - № 4. - 2001. - С. 61 –
65.
160
недвижимость в современной России, является недооценка указанного
обстоятельства. В реформировании системы регистрации на первое место всегда
выдвигалась ведомственная принадлежность и подчиненность органов,
уполномоченных проводить государственную регистрацию, которая менялась
многократно1. Между тем, окончательный выбор между двумя системами
регистрации так и не был сделан.
Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость
(основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе) – это,
практически, выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает
достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и
системой, которая отличается значительно меньшей степенью бюрократизации,
значительно менее дорогой для государства и в значительно меньшей степени
вмешивающейся в отношения участников оборота.
С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в
настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской
Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той
или иной системы регистрации в других государствах. Анализ их опыта интересен,
прежде всего, одним выводом. Можно говорить о преимуществах и недостатках
той или иной системы, но следует отметить, что будучи раз созданной, система
регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это
реформирование может влечь негативные последствия, и в этом смысле самым
важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы
принципах она ни функционировала.
Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского
законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о
неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие
в течение семидесяти лет рынка недвижимости, связанная с этим низкая правовая
культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений,
1 См. § 2.1.
161
связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть
лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии
судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически
нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану
собственности и прав граждан.
При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации