несуществующим.
1 Более подробно см. § 3.1.
163
О.Ю. Скворцов полагает, что "правило об исключительном характере
доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма
принципиальный характер, поскольку исключает внесудебную конкуренцию
доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости"1. Однако,
как представляется, суд является единственно возможным местом, где вообще
возможна конкуренция доказательств.
Если предположить, что данная формулировка адресована любому
заинтересованному лицу, которое обратилось к реестру, то и для такого лица данная
формулировка не может быть основанием для того, чтобы безоговорочно опираться
на запись и надеяться на полную защиту своих прав, в случае, если такая запись
окажется недостоверной. Признание государственной регистрации
зарегистрированного права единственным доказательством существования такого
права, безусловно, освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других
доказательств существования этого права. Однако эта формулировка не
освобождает его от поиска доказательств, которые делают данное право
недействительным, поскольку такое право может быть оспорено в судебном
порядке. Такое положение не превращает лицо, обратившееся к реестру, в
безусловно добросовестного приобретателя, поскольку добросовестность
предполагает не только незнание, но и невозможность знания о том, что
зарегистрированное право на самом деле отсутствует. Между тем, знание о том, что
зарегистрированное право может быть оспорено, дает основания предъявить к
пользователю реестра требование проверить наличие оснований для такого
оспаривания. Иначе, можно говорить о том, что всякий приобретатель
недвижимого имущества должен не только установить наличие государственной
регистрации права отчуждающего имущество лица, но и установить
действительность оснований проведения этой регистрации.
1 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и
судебно-арбитражная практика. - С. 51.
164
Здесь мы снова видим весьма тесную связь между принципом публичной
достоверности и принципом бесповоротности и неоспоримости
зарегистрированных прав. С одной стороны, возможность признания
несуществующим зарегистрированного права не дает считать приобретателя,
опиравшегося на данные о регистрации, во всех случаях добросовестным. С другой
стороны, отсутствие однозначного запрета на изъятие недвижимости от
добросовестного приобретателя делает принцип публичной достоверности
практически бессмысленным, поскольку его реализация происходит именно
применительно к лицам, которые приобрели недвижимость, опираясь на запись, не
отражающую действительное положение дел1.
Несоответствие действующей системы регистрации рассмотренным выше
принципам отмечалось рядом исследователей. Л.Ю. Василевская отмечает, что "в
российском праве не нашел закрепления один из основополагающих принципов
системы регистрации, характерный для германского законодательства, - принцип
бесповоротности"2. Е.С. Рогова пишет: "Потребности оборота требуют пересмотра
принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию
принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены