Согласно пункту 3 статьи 23 ГК РФ к гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, к которым относятся, например, фермеры, применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц, если иное не вытекает из закона и иных правовых актов или существа правоотношений. Это "иное" не установлено ни в статьях 20 и 21 ЗК РФ, ни в комментируемом законе.
Поэтому приватизация фермерских земельных участков должна осуществляться по правилам, установленным для юридических лиц, т.е. за плату. При этом в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктом 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена выкупа земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года). Например, в законе Московской области от 05.12.2001 N 20/154 "О цене земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений на территории Московской области" такая цена установлена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, разрешено предоставлять и приобретать земельные участки не только из земель сельскохозяйственного назначения, но и из земель иных категорий.
Согласно статье 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Правовой режим указанных категорий земель исходя из их целевого назначения и разрешенного использования определен в статьях 77-103 ЗК РФ и специальных федеральных законах, таких как: "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "Об охране окружающей среды", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", "О недрах", "О мелиорации земель", Градостроительном, Лесном, Водном кодексах Российской Федерации и иных законах.
В названных федеральных законах установлены те или иные ограничения на приватизацию земель, тот или иной порядок их предоставления, те или иные особенности и режимы использования земельных участков.
Общий порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статьях 30-33 ЗК РФ, который и необходимо применять с учетом особенностей для каждой категории земель, установленных в перечисленных специальных федеральных законах.
Фермерское хозяйство, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства здания, строения или сооружения, в соответствии с пунктом 1 статьи 31 ЗК РФ должно обратиться в орган публичной власти, имеющий право принимать решение о предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пунктами 4 и 5 постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" с заявлением о выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта.
Строительство объекта также может быть осуществлено на своем земельном участке с соблюдением требований подпункта 2 пункта 1 статей 40 и 41 ЗК РФ, а также на земельном участке, приобретенном на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с пунктом 2 статьи 30 и статьи 38 ЗК РФ. В этих случаях достаточно получить разрешение на строительство (статьи 61 и 62 ГК РФ).
Если объект будет строиться на земельном участке, предоставленном в аренду в соответствии с пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, то к заявлению должно быть приложено обоснование, содержащее достаточные материалы и сведения о намерениях для принятия решения органом публичной власти.
В частности, необходимо указать:
— назначение объекта и объемы выпускаемой продукции;
— предполагаемое (желательное) место размещения объекта;
— сроки проектирования и строительства;
— обоснование примерного размера земельного участка (схема размещения зданий, строений, сооружений, подъездных путей, инженерных коммуникаций, выполненная в любом масштабе с учетом строительных норм и правил, технологического процесса производства). Возможно использование типового проекта аналогичного по назначению объекта;
— испрашиваемое право на земельный участок (собственность или аренда на любой срок, т.к. предельный срок аренды ни Гражданским (ст.610), ни Земельным кодексом Российской Федерации (ст.22) не установлен);
— численность работающих (местные трудовые ресурсы или завоз рабочей силы);
— потребность объекта в энергетических ресурсах (объемы потребляемой энергии, своя подстанция и газораспределительная станция или подключение к сетям населенного пункта);
— потребность объекта в водных ресурсах (объемы потребляемой воды (питьевой и бытовой), своя скважина или подключение к поселковому водопроводу);
— транспортное обеспечение (автодорога и(или) железнодорожная ветка);
— оценка воздействия на окружающую среду и условия очистки отходов и стоков (объем выброса вредных веществ, объем сточных вод, способ очистки (свои очистные сооружения и(или) подключение к канализации поселка);
— условия теплоснабжения (объем потребляемого тепла, своя котельная, вид топлива или подключение к теплоцентрали поселка).
Обязанность органа местного самоуправления обеспечить выбор земельного участка в течение 3 месяцев предусмотрена пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ и пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю".
В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 статьи 31 ЗК РФ администрация района в указанный срок обеспечивает выбор земельного участка:
1) в случаях, предусмотренных федеральными законами, осуществляет согласование размещения объекта с соответствующими областными уполномоченными исполнительными органами государственной власти и муниципальными организациями:
— комитетом по земельным ресурсам (ст.71 ЗК РФ);
— комитетом по природным ресурсам (Федеральные Законы "Об экологической экспертизе", и "Об охране окружающей среды");
— главным санитарным врачом (ст.12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения");
— органами архитектуры и градостроительства (ст.61 Градостроительный кодекс Российской Федерации);
— территориальным органом управления фондом недр (ст.25 Закона Российской Федерации "О недрах");
— органами противопожарной службы (Федеральный закон "О пожарной безопасности").
Указанные органы дают свое заключение в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п.2 ст.31 ЗК РФ);
2) в случаях размещения объекта в городском или сельском поселении информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка под строительство объекта;
3) информирует землепользователя, законные интересы которого могут быть затронуты в результате возможного изъятия земельного участка под объект и выясняет условия землепользователя, при которых он согласовывает это изъятие (расчет убытков);
4) создает комиссию из уполномоченных муниципальных органов и организаций, которая осматривает испрашиваемый участок в натуре (на местности), изучает полученные заключения и согласования и оформляет акт о выборе земельного участка для строительства объекта, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны.
Акт выбора подписывается всеми членами комиссии и согласовывается главой администрации района.
К акту выбора прилагается утвержденный главой администрации района проект границ земельного участка (земельных участков), который изготавливается районным комитетом по земельным ресурсам (п.5 ст.31 ЗК РФ).
В соответствии с пунктами 4 и 6 приказа Федеральной службы земельного кадастра России (Росземкадастр) от 02.10.2002 N П/327 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации (Минюст России) 13.11.2002 N 3911, вступил в силу 27 декабря 2002 года) "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, предоставляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" проект границ земельного участка может быть составлен без проведения геодезических полевых работ на основании имеющейся землеустроительной, градостроительной и иной документации, содержащей необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.
Орган публичной власти рассматривает представленный администрацией района акт выбора земельного участка и принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, либо о мотивированном отказе в размещении объекта (п.6 ст.31 ЗК РФ).
Копия решения с приложением проекта границ земельного участка выдается фермерскому хозяйству (заявителю) в семидневный срок (п.7 ст.31 ЗК РФ).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения проектно-изыскательских работ, изготовления проектной документации, ее согласования с органами архитектуры и градостроительства, (действует в течение трех лет), а также основанием для последующего принятия органом публичной власти решения о предоставлении земельного участка для строительства (п.8 ст.31 ЗК РФ).
Для проведения проектно-изыскательских работ на участке его необходимо получить в аренду на срок не более, чем на один год (п.7 ст.22 ЗК РФ) или установить публичный сервитут для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ (п.п.9 п.3 ст.23 ЗК РФ).