После формирования земельного участка договор аренды заключается с органом публичной власти (уполномоченным органом). Публичный сервитут также устанавливается решением органа публичной власти (п.2 ст.23 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ГК РФ разрешение на строительство выдается при условии:
1) наличия документов, удостоверяющих права на землю;
2) наличия утвержденной проектной документации в порядке, установленном статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, предварительно необходимо зарегистрировать права на земельный участок в соответствии с нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними". Для этого орган публичной власти должен принять решение о предоставлении земельного участка для строительства объекта (не путать с решением о предоставлении участка в аренду для проведения проектно-изыскательских работ). Согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ решение принимается после проведения работ по формированию земельного участка и осуществления кадастрового учета этого участка.
Согласно пункту 1 статьи 32 ЗК РФ эти работы проводятся за счет фермерского хозяйства.
Орган публичной власти принимает решение в двухнедельный срок после получения заявления фермерского хозяйства и представления им кадастровой карты (плана) земельного участка (п.2 ст.32 ЗК РФ).
Решение о предоставлении земельного участка одновременно должно содержать и решение о форме изъятия земельного участка у прежнего землепользователя с его согласия при условии возмещения ему причиненных убытков или о выкупе земельного участка у его собственника (пункты 3 и 4 ст.32 ЗК РФ).
После заключения договора аренды этот договор подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции (регистрационной палате), и у фермерского хозяйства возникает соответствующее право на землю.
3. Согласно пункту 4 статьи 30 ЗК РФ и Федеральному закону "О землеустройстве" при формировании земельного участка в обязательном порядке проводятся работы по изготовлению проекта границ земельного участка и установлению этих границ на местности.
Для того чтобы осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" фермерское хозяйство должно подать заявление в регистрационную палату по месту нахождения земельного участка, приложив к заявлению следующие документы:
1) план земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ (районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).
Согласно пунктам 4 и 6 приказа Росземкадастра от 02.10.2002 N П/327 план земельного участка (описание земельного участка) может быть выполнен как на основании материалов межевания земель, выполняемых геодезистами в полевых условиях, так и на основании данных, имеющихся в землеустроительной, градостроительной, картографической и иной документации, без проведения геодезических работ.
Работы по составлению плана земельного участка осуществляют органы межевания (частные и государственные), список которых имеется в кадастровой палате или районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Заключая договор с органом межевания, фермерское хозяйство должно приложить исходные данные о земельном участке, содержащиеся в земельном кадастре. Их можно либо получить в кадастровой палате, либо, заключая договор с органом межевания, поручить ему получить необходимые сведения без участия фермера.
2) выписка из государственного земельного кадастра на земельный участок.
Эта выписка выдается после постановки земельного участка на кадастровый учет.
Для проведения государственного кадастрового учета фермер или уполномоченное им на то лицо при наличии у него доверенности подает в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству заявку с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок и документов о межевании земельного участка (план земельного участка).
Требования к оформлению заявок и форма бланка заявки утверждены приказом Росземкадастра от 13.06.2001 N П/115 (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001 N 2757). Бланки заявки можно получить в районном филиале Федерального государственного учреждения земельной кадастровой палаты по конкретному региону (такие учреждения имеются в каждом субъекте Российской Федерации) по месту нахождения земельного участка.
Согласно пункту 7 статьи 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет проводится в течение месяца. Плата за учет не взимается (п.8 ст.19 указанного закона). Выписка из государственного земельного кадастра собственнику земельной доли выдается бесплатно. Собственник оплачивает только стоимость копирования и доставки этой выписки (п.1 ст.22 указанного закона).
При получении заявления и всех перечисленных документов должностное лицо учреждения юстиции (регистрационной палаты) делает соответствующую запись в книгу учета документов, а заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию. С этой даты начинается отсчет времени, установленный для регистрации (пункты 5, 6 и 7 ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Регистрация проводится в месячный срок (п.3 ст.13 указанного закона). При возникновении у регистратора сомнений в подлинности представленных документов он вправе приостановить регистрацию на 1 месяц с уведомлением в письменной форме фермера с обоснованием такого решения (п.2 ст.19 указанного закона).
Если в указанный срок фермер не устранит причины, препятствующие регистрации, то регистратор вправе отказать в государственной регистрации. По согласованию с фермером (в письменной форме) срок приостановки регистрации может быть продлен, но не более, чем на 3 месяца (пункты 2 и 3 ст.19 указанного закона).
Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельный участок (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда), фермер имеет право распоряжаться этим земельным участком в соответствии с требованиями законодательства.
При формировании вновь образуемого земельного участка необходимо соблюдать требования пункта 1 статьи 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о соблюдении минимального размера таких земельных участков, устанавливаемого законом субъекта Российской Федерации, за исключением случаев образования земельного участка фермерского хозяйства, основной деятельностью которого является садоводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, овощеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законом субъекта Российской Федерации.
Порядок проведения работ по формированию земельного участка определен в Методических рекомендациях по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396 руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 февраля 2003 года (без номера).
Комментируемая статья детально регулирует отношения фермера и органов публичной власти по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для ведения фермерского хозяйства.
В этой статье отражены особенности предоставления земельных участков, установленные статьей 34 ЗК РФ и статьями 9 и 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
Положения комментируемой статьи предписывают органам государственной власти и органам местного самоуправления обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков фермерским хозяйством.
При этом надо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" субъекты Российской Федерации вправе принять законы, в которых могут определить случаи предоставления земельных участков из фонда перераспределения земель в собственность гражданам и юридическим лицам на безвозмездной основе.
Если они этого не сделают, то в соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок можно предоставлять в собственность только путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), а в аренду — в соответствии с комментируемой статьей.
1. Комментируемая статья продублировала норму пункта 1 статьи 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой участник долевой собственности (собственник земельной доли) вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности для создания и расширения фермерского хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду, включая передачу земельного участка в аренду фермерскому хозяйству.
Выдел земельного участка в счет земельной доли (земельных долей) — это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого участника права на земельную долю (земельных долей).
Выделенный земельный участок (новый сформированный земельный участок) подлежит государственному кадастровому учету в соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно статье 252 ГК РФ выделить долю можно по соглашению, достигнутому между всеми участниками общей собственности, а в случае не достижения соглашения — в судебном порядке.
Статья 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" упрощает этот порядок в случае, если участников долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения более 5 человек.
Участник долевой собственности может известить остальных участников о своем намерении выделить долю (доли) в письменной форме (как требует статья 252 ГК РФ) либо опубликовать сообщение в средствах массовой информации (СМИ), определенных субъектом Российской Федерации. Таким СМИ является источник официального опубликования нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации или органов местного самоуправления (п.п.5 п.1 ст.19.1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). В этом сообщении необходимо указать:
а) предполагаемое (желаемое) местоположение выделяемого земельного участка;
б) площадь выделяемого участка и номер свидетельства о праве собственности на земельную долю;
в) качественные и экономические характеристики выделяемого участка. Эти качественные и экономические характеристики можно получить в кадастровой палате или в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству путем запроса сведений, содержащихся в документах земельного кадастра.
Если стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает стоимость остающегося земельного участка в расчете на единицу его площади, то в сообщении также указывается размер компенсации, возмещаемой остальным участникам общей собственности лицом, выделяемым свою земельную долю (земельные доли).
Сообщение в СМИ опубликовывается за счет средств собственника выделяемой земельной доли (земельных долей).
Такое опубликование позволяет считать, что остальные участники общей собственности надлежащим образом извещены о предстоящем выделе земельного участка.
Если в течение месяца со дня опубликования сообщения не поступит ни одного возражения (возражения направляются заявителю и в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству), то местоположение выделяемого участка и размер предлагаемой компенсации считается согласованным.
После этого можно подавать заявку в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству о проведении кадастрового учета земельного участка, формировании земельного участка, проведении межевания земель и удостоверении плана земельного участка.
Если поступит хотя бы одно возражение от участников общей собственности, то спор о местоположении выделяемого земельного участка и размера компенсации разрешается с использованием согласительных процедур, порядок которых устанавливается Правительством Российской Федерации (до сих пор не установлен), (п.2 ст.13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
В случае недостижения согласованного решения споры рассматриваются в суде.
До принятия Правительством Российской Федерации указанного порядка можно воспользоваться нормой пункта 1 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и собрать общее собрание, на котором будет принято решение о местонахождении выделяемого земельного участка (о местоположении, части земельного участка, находящегося в общей собственности, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки, в счет доли в праве общей собственности на этот земельный участок).