на праве безвозмездного срочного пользования земельным участком (см. ст.268-270 ГК РФ и ст.20, 24 ЗК РФ);
на праве пожизненного наследуемого владения (см. ст.265-267 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ); на основании заключенного договора аренды (см. гл. 24 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ);
на праве ограниченного пользования соседними земельными участками (частный или публичный сервитут), установленного на основании соглашения с их собственниками или путем издания соответствующего нормативного правового акта (ст.274-276 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ).
Вне зависимости от того, на каком праве лицу принадлежит тот или иной участок земли, он (то есть земельный участок) должен принадлежать к определенной категории земель. В соответствии со статьей 7 ЗК РФ, все земли Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли поселений;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.
Правовой режим земель, а значит, и земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Общие принципы и порядок проведения указанной процедуры устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Без установления принадлежности земельного участка к одной из категорий земель невозможно четко определить его целевое назначение, под которым понимается основная цель его использования, не исключающая и иное, сопутствующее использование. Например, земли сельскохозяйственного назначения должны использоваться для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако на них могут располагаться объекты, обеспечивающие ведение сельского хозяйства (гаражи для сельскохозяйственной техники, перерабатывающие предприятия и т.д.)[11].
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Недра также относятся к НИ с особым правовым режимом владения, пользования и распоряжения.
Юридическое определение недр приводится в преамбуле к Закону РФ от 21 февраля 1992г. N 2395-1 (ред. от 22.08.2004) "О недрах": "Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения".
Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Особый правовой режим недр состоит в том, что участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.
Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.
Для того чтобы часть недр была признана участком недр, она должна быть индивидуализирована и предоставлена в пользование в установленном порядке, то есть должен быть оформлен горный или геологический отвод. При предоставлении в пользование участков континентального шельфа и недр исключительной экономической зоны также оформляются горные или геологические отводы. В силу этого недра континентального шельфа и недра исключительной экономической зоны, предоставленные в пользование, отечественное законодательство также признает в качестве НИ. Все остальное пространство недр законодательство не признает в качестве НИ, за одним исключением.
Следует отметить, что термин "участки недр" используется в отношении используемых недр, в то время как применительно к неиспользуемым недрам применяется термин "части недр". Таким образом, в качестве объектов НИ, права на которые подле жат государственной регистрации, законодательство относит используемые части недр.
Статья 19 Закона "О недрах", а также статьи 40 и 41 ЗК РФ предоставляют право на использование подземного пространства, а также определенной части его содержимого лицу, использующему на законных основаниях земельный участок. Закон разрешает использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды.
Таким образом, недра рассматриваются в качестве НИ не только в тех случаях, когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определенная категория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземное пространство на основании закона[12].
Понятия "водный объект" и "обособленный водный объект" закреплены в Водном кодексе РФ:
водный объект — сосредоточение вод на поверхности суши в формах ее рельефа либо в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима;
обособленный водный объект (замкнутый водоем) — небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.
В качестве единого водного объекта рассматриваются не только сами по себе воды, поверхностные или подземные, но и сопряженные с ними земли, то есть дно и берега водного объекта, а так же горные породы, вмещающие в себя подземные воды (ст.7 ВК РФ).
Как и участки недр, водные объекты являются объектами НИ, ограниченными в обороте. В Российской Федерации частная и муниципальная собственность допускается только на обособленные водные объекты (ст.34 ВК РФ). На все остальные виды водных объектов установлена государственная собственность.
Статья 11 Водного кодекса РФ признала обособленные водные объекты НИ составной частью земельного участка, а статья 34 ВК РФ предусмотрела, что обособленные водные объекты могут принадлежать на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Критерии определения водных объектов как объектов права частной собственности закреплены в статье 40 ВК РФ.
Во-первых, водный объект должен быть обособленным, то есть замкнутым. Это значит, что таким объектом может быть признан пруд, озеро и т.п.
Во-вторых, такой водный объект должен быть небольшим по площади и быть непроточным искусственным водоемом. В части 2 статьи 40 говорится, что предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством Российской Федерации. В настоящее время эти размеры в законодательстве еще не установлены.
И в-третьих, водоемы, для того чтобы быть признанными обособленными водными объектами, не должны иметь гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.
Касательно оборотоспособности водных объектов следует отметить, что соответствующие законодательные ограничения установлены статьей 22 Водного кодекса. Согласно положениям данной статьи продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, не допускаются. Однако это правило не распространяется на обособленные водные объекты, поскольку абзацем 2 указанной статьи установлено, что обособленные водные объекты могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации.
При этом права пользования водными объектами могут переходить от одного лица к другому лицу только на основании распорядительной лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.
Поскольку государственной регистрации подлежат не только права собственности на объекты НИ, но и устанавливаемые по различным основаниям обременения и ограничения данных прав, то представляется целесообразным дать краткую характеристику прав на водные объекты лиц, не являющихся собственниками таких объектов.
В статье 41 ВК РФ содержится перечень прав, на основании которых лица — несобственники водного объекта могут пользоваться ими:
право долгосрочного пользования;
право краткосрочного пользования;
право ограниченного пользования (водный сервитут).
Лица, которые используют водные объекты на основании указанных прав, именуются водопользователями. Водопользователи осуществляют владение и пользование водными объектами на условиях и в пределах, установленных Водным кодексом РФ.
Следует отметить, что перечисленные ограничения прав на водные объекты имеют особый характер. Они не являются согласно статье 216 ГК РФ вещными правами, так как вещными правами признаются в частности:
— право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
— сервитуты, устанавливаемые по поводу земли. Однако перечисленные в статье Водного кодекса РФ права подлежат защите от их нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст.301-304 ГК РФ). Этот вывод можно сделать из содержания статьи 305 ГК РФ. В ней сказано, что права по защите других вещных прав, принадлежат лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом не только на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, но и по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Водный кодекс РФ предусматривает иные основания прав на водные объекты лиц, не являющихся их собственниками[13].
Кроме того, к числу титулов прав на водные объекты лиц — несобственников относится водопользование на основании договора аренды. В связи с этим Водный кодекс РФ предусматривает принятие специального федерального закона об аренде водных объектов.
Права пользования водными объектами приобретаются на основании лицензии на водопользование и заключенного в соответствии с ней договора пользования водным объектом. Правила предоставления в пользование водных объектов, находящихся в государственной собственности, установления и пересмотра лимитов водопользования, выдачи лицензии на водопользование и распорядительной лицензии утверждены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 1997г. N 383.
Статьей 46 Водного кодекса РФ установлено, что права пользования водными объектами, за исключением публичного водного сервитута[14], возникают с момента государственной регистрации договора пользования водным объектом. Однако в данном случае подразумевается не ГРПНИ в порядке, предусмотренном Федеральным законом о государственной регистрации, а специальная государственная регистрация договоров пользования водными объектами, осуществляемая в рамках статьи 59 Водного кодекса РФ.
Государственная регистрация договоров пользования водными объектами, в соответствии с указанной статьей, осуществляется в государственном реестре договоров. Он ведется специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Следует также отметить, что Водный кодекс РФ выделяет такую группу объектов, как водные объекты общего пользования. Статья 20 Водного кодекса РФ под такими объектами подразумевает водные объекты, находящиеся в общедоступном, открытом пользовании.